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 日本ホームプロダクト株式会社

 日本ホームプロダクト株式会社
静岡県浜松市中区佐鳴台5-23-11
TEL:053-523-7730
FAX:053-523-7118
【宅地建物取引業免許】
静岡県知事(5)第11220号



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電柱
電柱①
道路をクルマで走っていて邪魔だなぁ・・・と感じるのが電柱です。
これがまた狭い道路に限って電柱があるんですね~。ですからクルマの往来にも支障をきたすというのが現状ではないでしょうか。もちろん歩行者や自転車にも然りです。
道路にある電柱を何とかしてもらいたいとはいえ、抜いたら別の場所に建てなければいけない訳で・・・。自分の敷地内にどうぞ入れて下さいという話は無きに等しいでしょうから、現在道路にある電柱は多分永久的に無くならないということになります。

浜松市地区では新たに電柱を道路(官地)に建てることはありません。基本的に個人の土地(民地)に利用料を支払って建てさせていただくことが原則です。
電柱は中部電力のものとNTTのものと2種類があります。もっとも相互に乗り入れますので電柱自体に違いはなく所有がどちらかというだけです。「浜松市地区では・・・」という但書きは、同じ中部電力管内でも愛知県等では道路に建てるエリアがあるということで、これは道路管理者(市町村)の設置承諾を得られるということを意味しています。

現在、道路にある電柱を民地内に入れる工事は原則無償で行ってくれます。しかし、民地内にある電柱を外に出してくれ(撤去)という要望では移設費用(数十万円)を請求されることになります。もっとも電柱を移設できる場所があれば・・・ですので現実的ではありません。
よくあるケースとしては民地内にある電柱を同じ民地内で、邪魔にならない場所に移動してもらうことです。こちらの工事は無償で行ってくれます。建物の建て替え等ではよくあることです。

電柱②
宅地造成を行う場合、事前に電柱の位置を中部電力・NTTと協議を行い決定してゆきます。ですから電柱はすべて宅地内の設置になります。なるべく邪魔にならない場所に配置しているつもりですが、この作業はなかなかアタマを悩ませます。
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一の宮巡り(外編-津島神社)
津島神社①
三重県鈴鹿の都波岐神社からR23を長島方面へ戻り、木曽川を渡ってR155を北上して愛知県一宮方面へ。大神神社へ向かう途中の寄り道は「津島神社」です。
主祭神は須佐之男命(スサノオノミコト)で創建は西暦540年と約1,450年もの歴史があります。牛頭天王社(ごずてんのうしゃ)とも呼ばれ、京都の八坂神社と並ぶ天王社として崇められており、全国に3,000以上もある津島神社の総本社です。
戦国時代には織田・豊臣・徳川から格別の崇敬を受けて、織田家は氏神として崇敬して社殿の造営などに尽力し、本殿は徳川家康の四男で松平忠吉の寄進、楼門は豊臣秀吉の寄進と伝えられており、いずれも国の重要文化財に指定されています。

津島神社②

津島神社③

津島朱印

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一の宮巡り(その33) 都波岐神社・大神神社
ちょいと前になりますが・・・(汗)  5月に一之宮に参拝してきました。

都波岐神社①

都波岐神社②
まず訪れたのは三重県鈴鹿市一之宮町にある「都波岐神社」(つばきじんじゃ)です。
こちらは一昨年に参拝した「椿大神社」(つばきおおかみやしろ)と並ぶ伊勢国一之宮です。(一之宮とは神社の格式序列なので、ひとつの国に一之宮はひとつなのですが例外的にふたつ以上ある場合があります)
椿大神社の方が規模が大きく有名なので、こちらは陰にかくれた感が否めないですねぇ・・・しかし、創建は5世紀といわれており歴史がある神社です。
社務所はあるが不在で・・・近くの宮司宅まで訪ねて御朱印をいただきました。

大神神社②

大神神社②
一箇所寄り道をして次に訪れたのは愛知県一宮市にある「大神神社」(おおみわじんじゃ)です。
こちらも一昨年に参拝した「真清田神社」 (ますみだじんじゃ) と並ぶ尾張国一之宮です。
大神神社というと奈良県桜井市の大和国一之宮である「大神神社」(おおみわじんじゃ)と名称も読みも同じなのは主祭神が同じだから・・・らしい。
え~っと、やっぱり先の都波岐神社と同じく真清田神社の方が格段に大きいので・・・影が薄いかなぁ。
普段は無人な筈の社務所には神職の方がおられて、運よく御朱印がいただけました。
(祝日だったからか?)
つばき大神朱印

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雨水利用促進法
「雨水の利用の推進に関する法律」が平成26年5月1日に施行されています。

この法律は雨水利用を進めるとともに、昨今のゲリラ豪雨などによる被害から下水道や河川に雨水が集中して流入することを防ぐことを目的とするものです。また、建築物における雨水利用施設の設置を推進し、それらの施設の設置に対する税制優遇や補助などを行うとうもの。

今までの都市整備では雨水は排水して捨てるものという位置づけでしたが、これからは雨水をどう利用するかという方向に向いてゆくことになります。

太陽光発電所
確かに、雨水排水は河川までの排水経路や排水施設(側溝・水路)の流入量を計算していました。河川に到達すれば良いというものであったことは否めません。宅地内に雨水浸透井戸を設置したり、一定規模の団地では調整池を設けて雨水が一度に排水施設に流れ込まないようにしていた訳です。
これらは、あくまで排水(雨水を捨てる)という概念であったのですが、これからは、どう雨水を利用してゆくかという発想も必要になってきます。住宅や工場の屋根に降った雨を一旦、貯蔵施設に溜めて再利用すること等が義務付けられるかもしれません。

太陽光発電などと共に再生可能自然エネルギーとして、例えば雨水発電なんてできるかも。雨樋からの自然落下を利用して小さな発電タービンを着ければ難しくなさそう。日本は雨が多いから、まさに太陽と雨水のハイブリッド発電なんて面白い発想じゃないですか・・・・・なんてね。

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有玉台:宅地造成工事(その3)
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有玉台の宅地造成工事は擁壁を配置する地盤のセメント柱状改良工事に入りました。
番号の袋はセメントは入った1tパックです。この簡易プラントでセメントと水を混ぜて奥の作業機械へ圧送します。軸の先端は羽根付きドリル(正式にはオーガーという)のようになっていて地面を掘削しながらセメントを混入させる仕組みです。今回は造成地全体で300本を予定しています。

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調整池
調整池1
梅雨本番になってきました。この時期は調整池のパトロールに行きます。
調整池(ちょうせいち)とは開発行為許可等によって、一定規模の団地を造成する際に設ける雨水の溜め池です。短期間に集中して雨が降った時に、その雨水がいっぺんに側溝や河川に流れ込んで道路冠水や河川の氾濫を防ぐことを目的とするものです。団地内の雨水をいったん調整池に溜めて少しづつ流すので、大雨の時にはびっくりする程に満タン状態になってしまいます。

調整池2
 ↑ こちらは空の状態です。

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浸透井戸
浸透井戸
さて、この宅地にある四角の桝はなんでしょう?
これは「浸透井戸」です。浸透井戸とは宅地に降った雨水を調整して排水する設備です。ひと宅地に1ヶ所設けます。家の雨樋からの雨水を道路側溝に流す手前にこのような枡を設けて地中に雨水を浸透させ、オーバーフローした雨水だけが道路側溝に流れる仕組みです。(下図参照)
一度に大量の雨水が流れないように調整弁の役割を持っています。一定規模の団地を造成する場合には調整池を設けますが、少規模の宅地造成では各区画に浸透井戸を設置します。浸透井戸の方式については排水の浄化機能も有しておりますので環境に配慮した設備と言えるでしょう。なお、浜松市では佐鳴湖に流入する排水エリアについて、より簡便な浸透井戸の設置を促しています。

浸透井戸断面

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富塚丸山:宅地造成工事(おわり)
富塚丸山b1
富塚丸山a1
富塚丸山の宅地造成工事は無事に完了しました。
鬱蒼とした山林が綺麗な宅地になって景色が様変わりするのは、とてもやり甲斐のある仕事です。落葉や蚊の発生から解放されると廻りに御住まいの皆様にも喜んでいただいています。これから誰かのマイホームが此処に出来て、幸せな生活が営めると良いですねぇ。

富塚丸山b2
富塚丸山a2

富塚丸山b3
富塚丸山a3
おっと、宅地が完成しても売れなければ仕事は本当に完了したとは言えません。浜松市の完成検査を受けて合格してから販売することにイタシマショウ。

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有玉台:宅地造成工事(その2)
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有玉台:宅地造成工事は盛土作業が進んでいます。毎日少しづつ地盤面が高くなってゆくので判り難いですが、一週間振りに見るとビックリするくらいだと思います。盛り土は基本30cmで転圧作業の繰り返しです。

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一日の作業の終わりは道路清掃です。工事現場では工事車両が必ず土砂を引きずるので附近の道路が汚れます。毎日、散水車で清掃を行ってご近所にお住まいの皆様に不快な思いをさせない配慮をしています。工事期間中は騒音や振動で迷惑をかけているのですから、最低これくらいの事は当たり前なのです。現場が整理整頓されているか、附近が清掃されているかを見ればその会社がどういう仕事をしているかが判りますよ。いくら大手メーカーでも現場前の道路が泥だらけでは・・・推して知るべし、です。

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富塚丸山:宅地造成工事(まとめ)
富塚丸山1
3月中旬から始まった富塚丸山:宅地造成工事です。
こちらは着手前の状態・・・見た目は荒れた山林ですが、実は以前は畑でした。

富塚丸山2
伐採を行うと・・・こうなります。斜面地に擁壁を造って平地の宅地にしてゆきます。

富塚丸山3
土砂搬出の荒造成をして形状を整えてゆきます。

富塚丸山4
擁壁配置をする地盤をセメント柱状改良を行って強度を高める作業です。

富塚丸山5
前方はL型擁壁、後方は間知ブロック壁の工事です。

富塚丸山6
間知ブロック積みは当たり前ですが一段一段の作業です。今回は高さ3.5mです。

富塚丸山7

富塚丸山8
間知ブロック壁の上部には、法面からの雨水を受ける為の側溝を配置しています。

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宅地造成規制法と静岡県がけ条例 (まとめ-6)
各県の建築基準条例のうち、いわゆる「がけ条例」についてまとめてみました。

静岡県がけ条例図
静岡県では2mを超える崖がある場合は、崖上、崖下を問わず、崖の起点から崖の高さ(H)に相応して一定の距離内(2H:高さの二倍)に居室のある建築物(無窓の建築物、鉄筋コンクリート造の建築物を除く)を法令による擁壁等を設置する場合を除いて制限を設けています。

神奈川県がけ条例
神奈川県では崖の高さを3m超として離隔距離は高さの二倍(2H)ですが、離隔の起点が崖上のときは法面下から、崖下の時は法面上となります。

広島県がけ条例
2014年8月20日に大規模な土砂災害が発生して多くの方が亡くなった広島県の基準です。
広島県では2m超える崖上、5m以上場合の崖上、崖下での住居用の建築制限(崖上にあっては崖下端部から高さの1.7倍の水平離隔距離、崖下にあっては崖天端部から高さの1.7倍の水平離隔距離)がありますが、5m未満での崖下の建築には規制がありません。つまり、崖下にあって崖の高さが5m未満の場合は、何の規制もなく住宅を建築することができるということです。
しかし、驚くべきは法面の勾配角度の規定が無いということです。静岡県では「崖とは、水平面からの勾配が30度を超え、かつ、高さが2メートルを超えるもの」としています。しかし、広島県では建築する崖上、崖下の位置によって高さの規定はあるものの勾配角度の規定はありません。静岡県の30度という勾配の基準根拠は崖が崩落しても自然に安定する(崩落が終了する)斜面角度が30度であることから定められているものです。簡単に言えば30度勾配の斜面は基本的に崩落しないという考え方なのです。

熊本県がけ条例
最後に熊本県です。神奈川県と考え方は似ていますが、崖の高さを2m超として離隔距離を1.5Hとしています。
やはり、静岡県が一番厳しい基準になっていますねぇ・・・・・

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宅地造成規制法と静岡県がけ条例 (まとめ-5)
≪静岡県建築基準条例 第10 条≫
がけの高さ(がけの下端を通る30度の勾配の斜線をこえる部分について、がけの下端からその最高部までの高さをいう。以下同じ。)が2メートルをこえるがけの下端からの水平距離ががけの高さの2倍以内の位置に建築物を建築する場合は、がけの形状若しくは土質又は建築物の位置、規模若しくは構造に応じて安全な擁壁を設けなければならない。
ただし、次の各号の一に該当する場合は、この限りではない。
(1) 堅固な地盤を斜面とするがけ又は特殊な構造方法若しくは工法によって保護されたがけで、安全上支障がないと認められる場合
(2) がけ下に建築物を建築する場合において、その主要構造物を鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造とした建築物で、がけ崩等等に対して安全であると認められる場合

がけ例①
こちらは以前、相談を受けた法面(がけ)で斜度が30°を超え、高さは約4.5mです。法面下には「静岡県建築基準条例」が施行される以前に建てられた家があります。そのまま住めますが、建替え等の再建築時には法面の下端部から約9m後退した位置でないと建築できません。実際に土地の大きさを考えれば再建築は不可能といわざるを得ないかもしれません。また、法面には防草シートが貼られていますが雨水が走るので、本来はその対策工事も施す必要があります。
石積み壁1
静岡県建築基準条例(がけ条例)では崖附近において建築物の制限を受けます。簡単にまとめれば崖の高さの2倍の範囲が規制の対象です。この範囲内においては建築物がまったく建てられない訳ではなく、土砂の崩落に際しての対策を講ずれば建築が出来るというものです。(図1)
石積み壁2
浜松市では崖下においての建築では、崖の起点(a)から30°の斜線上の地盤面(GL②)との交点(b)より地盤面(GL①)への交点(c)によってできる断面面積A=Bである位置までは建築が可能であるとしています。(図2) c点が2Hよりも崖側にあることから、静岡県がけ条例の基準よりも規制が緩くなっていることが判ります。
石積み壁3
更に地盤面(GL②)に土砂待ち受け壁を設置することにより、建築可能な範囲は更に広げることが可能です。(図3)
但し、この待ち受け壁の設置については宅地造成許可が必要になりますのでご注意下さい。

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宅地造成規制法と静岡県がけ条例 (まとめ-4)
勾配30°超えで、かつ高低差2m超えの斜面(無許可擁壁・石積みを含む)が『崖』に相当し、静岡県「がけ条例」の適用によって土留め擁壁の設置や建築制限を受けてしまう訳ですが、現実には土留め擁壁にかかる費用も大きくて頭を抱えてしまいます。そこで崖高さが3m以下であれば盛土や切土によって「がけ条例」の適用を回避する方法があります。
切土と盛土
宅地が崖下の場合は盛土をして崖高さを2m以下にしてしまう方法です。(上図) この時に注意しなければいけないのが盛土高さと面積です。盛土が高さ50cm以下で、面積500㎡以下でなければなりません。これを超えると宅地造成許可が必要になります。更に宅地の高さが道路や隣地から1mを超える高さになると、盛土によって1mの崖を生じさせたと判断され、これも宅地造成許可の対象になります。ですから、現状のまま無許可で盛土ができるケースは2.5m以下の崖下で、かつ道路や隣地から50cm以下の高さの宅地ということになります。

また、宅地が崖上の場合は、切土をして崖高さを2m以下にしてしまいます。(下図) この場合の前提条件は切土をしても廻りの宅地に影響がでないことです。切土によって新たに1m以下の崖が生じる場合でも宅地造成許可は必要ありません。切土によって道路からクルマの乗り入れが出来なくなるケースや雨水・雑排水・汚水排水に影響が出る場合もありますので、盛土の場合と異なり詳細な調査が必要になってきます。

これらの方法はあくまで一例で推奨するものではありません。崖の形状や構造物の状態、土質によっても対応方法は異なってきますので、知識のある方や行政窓口と相談して取り組むことをお勧めいたします。  

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宅地造成規制法と静岡県がけ条例 (まとめ-3)
法面勾配30°以下で、かつ高低差2m以下であれば『崖』に相当しないので「がけ条例」の適用を受けない訳ですが、土留め擁壁が無い土地での境界はほとんどの場合、法面下(のりめんした)になります。高低差2m・勾配30°での法面水平距離は3.46mにもなりますから、その部分だけ土地を有効活用できていないことになりますね。しかし、一番の問題は法面の管理です。
がけと境界
法面が土砂の場合は雑草の対策を行わなければなりません。防草シートの設置や定期的な草刈りが必要になります。法面の所有者は法上(のりうえ)の方ですから当然、管理責任は避けられません。そう考えると、高低差2m程度であればしっかりとした擁壁を設置してしまうことが最善の策であると考えます。法面の崩落や雨水浸食の心配も無くなります。擁壁の設置についてはいくつかの課題がありますが、一番は工事ができるスペースがあるか否かです。法上、法下ともに家が建っている場合はかなり厳しいので、どちらかが更地の状態(たとえば建て替え等)に行うしかありません。これは法面でなくても旧い石積みや無許可擁壁でも同じですから、隣地の方とはより良い関係を作っておいて、どこかの時期に協力して(協力してもらって)対処することが宜しいでしょう。

和合2期造成前

和合2期造成後

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有玉台:宅地造成工事(その1)
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有玉台の宅地造成は開発行為許可がおりて本格的に造成工事に入りました。
まずは湧き水の排水対策と盛土工事を行います。斜面地の造成工事では湧き水対策をしっかり行うことが重要なのです。

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有玉台3

 ↓ こちらは造成着手前の状態です。同じ場所とは思えませんねぇ・・・

有玉台1

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