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 日本ホームプロダクト株式会社

 日本ホームプロダクト株式会社
静岡県浜松市中区佐鳴台5-23-11
TEL:053-523-7730
FAX:053-523-7118
【宅地建物取引業免許】
静岡県知事(5)第11220号



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富良野2016(その4)
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上富良野にある日の出公園ラベンダー園です。規模的にはこちらが一番広いかと思います。
こんもりとした丘にあって上富良野の市街が一望できます。公営の公園なので、特に規制がない為に結婚式の前撮りだと思われるカップルが二組撮影をしていました。日本人と中華系の方でしたが、わざわざ外国まで来て撮影をするとは・・・富良野のラベンダーは相当に有名らしいですねぇ。
ちなみに先の佐々木ファームでも撮影可ですが、富田ファームは人手が多いので前撮りはNGということでした。

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あまりに絵になるので無断で・・・パチリ  m(_ _)m 
・・・・・北海道の旅日記は来週に続く。
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富良野2016(その3)
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ラベンダーといえば紫色が定番ですが、実は白いものもあります。
こちらは中富良野にある佐々木ファームのラベンダー園 「彩香の丘」 です。山の中腹にあって、ファーム富田よりもぐっと人手が少なく、ゆっくりとラベンダーを堪能できます。富良野のラベンダー園はどこも景色がいい場所にあります。

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富良野2016(その2)
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富良野のラベンダーといえば中富良野にある「ファーム富田」がもっとも有名です。
とにかく来園者が多く、近年では中華系の方が半数を占めてるように見受けられます。以前は観光バスでの人々でしたが今年になってレンタカー利用の方が増えました。クルマの後ろに〝外国人の方が運転しています〟というステッカーが貼ってありますからすぐに判ります。どうかと思いますが、運転が不慣れだから気をつけてね、アピールなのでしょう。危ないので、その手のクルマには近づかないのが賢明かと・・・

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毎年、植えてある花が変わるので何度行っても楽しめます。ファーム富田だけは早朝に訪れて、あとのラベンダー畑はすいていますのでゆっくり廻るのがおススメです。ちなみに富良野のラベンダー畑の入場はどこも無料です。開園・閉園時間もありません。

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富良野2016
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恒例の北海道の旅に行ってきました。
今年は三連休の中日に富良野に訪れましたが、なんと・・・大変な人出になっていました。まさかここまでとは。画像に人がほとんど写っていないのは・・・撮影時刻が朝6時だからです。(汗)
午前9持には退散しないと附近が大渋滞になります。

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有玉台:宅地造成工事(その6)
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先々週の7月15日にL型擁壁のコンクリート打設、19日に脱型(だっけい:型枠を外す作業)を行って盛土工事が進んだ状態です。あっという間に景色が変わります。

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一番大きなH=4.0の擁壁も聳(そび)え立っています。

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測量(その3)
DID基準点
先日、ある土地の確定測量図を確認してほしいとの依頼があり実物を拝見いたしましたところ、なんと筆界確認書が白黒コピーで測量図との割り印(作成した土地家屋調査士の印)で綴じてありました。
まったくもってヒドイものです。土地所有者は80万円近く測量代金を支払ったのにもかかわらず、この測量図は成果品としての体を成しておりません。どうしてこんなことをするのか・・・ちなみに測量図は平成21年作成のものでした。土地所有者から測量図に添付されている筆界確認書の原本をいだたきたいと要求をしましたが、家人に渡しただとかと言ってもらえませんでした。
結局、もう一度測量を行うことになり、土地所有者は二重の出費をすることになりました。

測量図の作製は世界測地系座標(DID)での測量を行ってもらうことをお勧めします。作業が簡便な任意座標で測量図を作成されると分筆登記や地積校正(訂正)登記を行うことができません。更に、ここで注意することは境界杭(ポイント)の復元が出来るように測量基準点(トラバース・ポイント:TP)を測量図に必ず記入してもらうことです。TPは最低でも2点、広い土地や見通しがきかない土地では5~6点は普通にあります。ちなみにDID座標測量ではTPの記載が義務付けられています。

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道路の話(その2)
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・・・続きです。次に権利関係で道路を見てみましょう。
道路には「公道」と「私道」があります。一般的に公道は公(おおやけ)の道路ですから、その所有者(管理者)が国や県、市だったりします。一方「私道」は特定の個人(法人)がその道路敷地を所有しているものです。
私道の場合、この道路を利用して住宅を建設する場合は、その道路所有者の同意を得なければなりません。しかし、その道路が位置指定(建築基準法第42条1項5号道路)や開発行為許可(同42条1項1号道路)を受けて道路認定されている場合は同意は不要となります。
この認定は一度受けると利害関係者の全員の同意がなければ廃止ができません。原則的に扱いは公道と同じですが、あくまでも土地所有者は個人(法人)となりますので道路の維持管理も所有者が行なうことになります。当然、その維持管理費は利用者が応分に負担することが求められます。「私道」は将来にわたりトラブルが無いとは言い切れませんので道路敷地の所有権を一部持分として譲り受けておくと良いと思います。というのも・・・
以前、道路の件で困った方からの相談がありました。位置指定道路の所有者である法人が倒産してしまい、その法人の債権が九州の反社会的勢力に流れ道路敷地の所有権が移転されてしまいました。最初はその道路敷地を利用者全員で買い取れという申し出がありましたが、提示された金額が法外で断ったところ、翌日朝には道路入口にダンプカーが停められてしまったというものです。
道路位置指定は建築基準法に基づく道路で建築確認を取得する為のものです。広義の「通行権」では人の往来は妨げてはいけませんがクルマの往来までは含まれてはおりません。ですから行政も私道のこの問題には手出しが出来ませんでした。この顛末は価格交渉の末に道路敷地を利用者全員で買い取ったというものでした。

道路敷地の登記簿上の地目(ちもく:土地の用途名)が「公衆用道路」となっていても、それがすなわち公道とは限りません。位置指定道路も開発道路も地目は公衆用道路なのです。重ねて申し上げますが、道路敷地の所有者が個人である場合は「私道」、国県市町村である場合が「公道」です。

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道路の話
道路
今回は道路のお話です。
毎日当たり前に使っている道路ですが、道路にはいくつかの種類があります。たとえば国道、県道、市道の区分は誰でも知っていますよね。これらは名前のとおり道路管理者が国であるのか、県であるのか、市であるのかで区分されています。なお浜松市は政令都市なので、県道も静岡県から管理を委託されています。以上の道路は〝道路法〟に基づく道路ですが、住宅建設にかかる道路には〝建築基準法〟に基づく道路の定義もあります。

土地に住宅を建てる時には幅員4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。これを〝接道要件(条件)〟といいます。
区画整理された地区などは道路幅員が4m以上ありますが、旧市街地などは幅員が4m未満の道路が多く存在します。しかし、そこにも住宅は建設できています。幅員4m以上じゃなくても建てれるのはナゼでしょう。
旧市街地や郊外の農道など幅員4m未満の道路で浜松市が道路認定(市道番号)をしてる場合、その道路の中心線から2mの位置を幅員4mの道路としてみなすことが出来ます。これを〝道路後退(セットバック)〟といいます。
たとえば、幅員3mの道路の場合は中心(1.5m)から2mですから、敷地側に50cm退いた位置までを道路とみなすことができる訳です。この後退部分は住宅建設に際して敷地面積に算入できないのはもちろん、塀などの工作物を築造してはいけません。このような〝みなし道路〟のことを〝建築基準法第42条2項道路〟といいます。ちなみに位置指定道路は〝建築基準法第42条1項5号道路〟です。

浜松市では「狭い道路の拡幅事業」として、敷地の一部を道路として提供する場合には、門や塀などの撤去費と作りかえる費用の一部を市が助成してくれる制度があります。

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宅地造成の話
和合町分譲地
さて、今回は宅地造成についてのお話しです。
宅地造成には小さな(5区画程度)のものから大きな(100区画程度)のものまでありますが、これらがどのように行なわれるかを、市街化区域内の土地のケースで簡単にご説明します。
まず、宅地を造成するには行政許可が必要になります。この許可の基準は宅地造成をする土地の面積によって、いくつかの種類に別けられます。

ひとつは計画地の面積が1,000平方メートル(約300坪)未満の場合のものです。
宅地数では5区画程度で、〝建築基準法〟に基づく道路位置指定許可を申請して宅地造成を行います。宅地は幅員4m以上の道路に2m以上接していないと建物が建てられませんので、その計画地内に新たな道路を築造して、この条件を満たそうというものです。
新設道路(位置指定道路という)の幅員は4m以上ですが、その道路の総延長によって規定が定められており、幅員を5mもしくは6mにする場合もあります。浜松市では位置指定道路に接する宅地はその面積が120平方メートル(約36坪)以上と定められています。(※都市計画法で定められた用途地域によって最低面積が変わります)
用地測量や関係部署の諸手続きを済ませ、道路と宅地を含めた全体計画図を作り許可申請を行ないます。許可後に造成工事に着手して、上下水道や都市ガス、排水を含めた工事が完了すると行政による完了検査を受け、検査合格後に道路の新設認定を受けて初めて建築申請ができるようになります。尚、この位置指定道路の権利形態は〝私道(わたくしどう)〟となります。

もうひとつは計画地の面積が1,000平方メートル以上の場合です。
同じように道路を新設して宅地を造成する訳ですが、こちらは〝都市計画法〟に基づく開発行為許可が必要となります。浜松市では土地面積1,000平方メートル以上3,000平方メートル未満の場合は幅員4m以上の道路(浜松市道)に接していることが条件となります。(※3,000平方メートル以上の土地では接する道路幅員が6m以上)
また、新設道路の幅員は原則5m以上となり、宅地の最低面積は150平方メートル(第1種低層住専地域は180平方メートル)以上等と詳細な規定があります。尚、このときに築造された道路は〝公道(浜松市道)〝となります。
この開発行為による宅地造成は申請までに多くの行政所轄課との協議を行なわなければなりません。これらの手続きは非常に煩雑で時間がかかるもので、此処が道路位置指定による宅地造成と大きく異なる部分です。開発行為許可を受けて出来上がった宅地は〝優良宅地〟として認定されるものなので譲渡取得税の特例があります。造成完了後に行政により検査を受けて合格すると一宅地ごとに〝適合証明書〟が発行されて建築申請ができるようになります。

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有玉台:宅地造成工事(その5)
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有玉台造成工事はL型擁壁の鉄筋組みと型枠工事が進行中です。手前のH=4.0 の擁壁はさすがにゴツイですねぇ。過去にはH=6.0 なんていうのもやりましたが、近年では計画の段階で4.0 を上限とするようにしています。
雨が少ないので工事的には助かっています。・・・しかし、あ・つ・い~!気温は35度に届こうかという感じです・・・

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境界と筆界
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境界について・・・続きです。
土地の境界を確定させる時には”筆界確認書”を作ってもらうのですが、そもそも境界と筆界とはどう違うの?って疑問が生まれますねぇ。
一般には土地の境のことを 「境界」 と呼びますが、土地を数える単位が ”筆(ふで)” であることから、「筆界:ひっかい」 が正しいようです。ちなみに烏賊が一杯、蝶が一頭と数えるように一つの地番の土地を一筆(ひとふで)といいます。50坪程度の住宅用敷地は1宅地が一筆である場合が多いですが、なかには二筆(ふたふで)、三筆(みふで)の土地もあります。筆の数だけ地番がありますので、それらの土地上に家を建て住所を決めるときには、その中のひとつを選びます。通常は家の玄関の位置の地番が住所になるケースが多いようです。(※ただし住居表示地区では地番とは一致しません) ですから境界というのは境界点のことを指し、境界線(筆境)のことを筆界という理解で良いと思います。

上図の土地Aでは一方の筆界がコンクリートブロックの中心となっています。以前はこのように土地の境の中心に構造物を造りましたが、現在ではどちらかの土地に入れるようにしています。これは将来、壊れた時の補修や追加でフェンス工事をする場合などで費用負担の按分の問題が発生することを避けるためです。

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境界立会証明書と筆界確認書
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土地の測量を行うと、その土地に隣接した土地の所有者に立ち会って頂いて境界を確認(確定)します。
境界杭がある場合は、その境界杭を正しいと仮定して対象地を含めた近接地の測量を行って、その杭の位置で良いかという確認の作業になります。無い場合は測量する範囲が広くなり、それぞれの土地の広さが登記簿や公図(こうず:法務局に保管されている土地図)との誤差が無いか精査して、新たに境界杭を入れて境界を確定します。
その作業が終わるとその土地の測量図を作成して隣接地の土地所有者に署名・捺印をいただくという手順なのですが、ここで作成する書類には実はいくつかの種類があります。

土地の測量申請者はその土地の所有者であることがほとんどですが、その業務は土地家屋調査士が代行します。隣接地の土地所有者が現地にて境界を確認していただいたので〝立会いをした〟という事実を証明する〝立会証明書〟という書式を用いる場合が多々あります。もちろん、この書類にも隣接土地所有者の記名・押印をしていただくので境界確認をされた測量図は完成します。

しかし問題は、この立会証明書は立会いをした人物が土地所有者本人ではない場合、「所有者代理人」でも成立するということです。ですから立会証明書には土地所有者本人の署名・捺印(実印)が求められていません。
また、立会証明書は作成した特定の者(土地家屋調査士)だけがその〝証明効力を有する〟というものです。逆に言えば、別の土地家屋調査士ではその境界を証明する効力を有しないということでもあります。
これが効いてくるのが、その土地に手を加えるときです。例えば土地の分割は分筆登記(ぶんぴつとうき)といいますが、これには〝筆界(境界)確認書〟が必要となります。(自分の土地の分割であっても隣接地の所有者全員の筆界確認書が必要なのです) 残念ながら〝立会証明書〟では立会証明書を作成した土地家屋調査士でしか分筆登記申請が出来ないのです。この意味はもうお判りですよね・・・ですから、後々のことも考えて土地測量の際には必ず〝筆界確認書で作成してください〟と注文をつけましょう。
-----境界と筆界の詳しい話は次回に続きます。

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土地の境界
境界杭
今回は土地の境界についてのお話です。
土地の境界には殆どの場合、境界杭があります。境界杭といっても種類は様々で、 しっかりしたコンクリート製の杭からプラスチック製の杭、さらには金属製のプレートや鋲(びょう)、ブロック塀や側溝への刻み(きざみ)などもあります。

土地の測量の際にはこれらの境界杭を目印に面積を測るわけですが、境界が無い場合が意外と多くあります。最初から無いことはないと思われますが、ブロック塀を造る時に撤去してしまったり、盛り土をし て埋まってしまったりして探しきれない場合があります。また、むかしむかしに境界上に杉の木を一列に植えたということが記憶にあって、既に巨木になった杉を目印に測ってみるとドンピシャなんて、冗談みたいですがホントの話がありました。

杭の復元は一度でも測量をしている場合は何とかなるのですが、そうでない場合は公図(こうず)や明治時代の頃の測量図などを探してこなければならなかったりします。この頃ではメートルではなく間(けん)が基準単位なので一間(約1.8m)、三尺(約90cm)から計算してゆきます。
また、隣地にお住まいの方同士の仲が悪か ったりすると境界が決まらないというケースも、まま存在します。境界が確定できずに土地が売れないということもありますから、自宅の境界くらいは何かの機会にお隣さんとしっかりと確認しておきましょう。
----境界の話はまだまだ続きます。

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測量(その2)
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・・・続きです。
測量をお願いする先は・・・@測量事務所という屋号が多いですね。

よく耳にする高名な会社は総合設計・コンサルティングが主な業務なので、依頼しても実務としての測量業務は下請けの小規模な測量業者が行うことになったります。
ネット等で調べて相談に行く場合、弁護士等といっしょで相談料の規定がありますので御注意下さい。まずは知り合いの不動産業者や建設会社に相談してみるのが近道かと思います。不動産業者や建設業者は頻繁に測量業務を依頼していますし、いずれ仕事になると思えば良い測量会社を紹介をしてくれるかもしれません。また、土木工事(擁壁やフェンス工事など)を行う予定がある場合は、建設会社が見積りを作成する過程で簡易な測量をしてくれることもあります。

ここで注意しておくことは、測量会社(土地家屋調査士)にはテリトリーがあるということです。
もちろん、どの業者でも市内全域の測量はできますが、長老格の測量会社の実績があるエリアでは若い測量士は業務依頼を嫌がるケースもあったりします。これらを知るには調査を依頼する土地が過去に分筆登記が為されている場合、予め法務局にある測量図で土地家屋調査士を確認してみると良いでしょう。もっとも、長老格の土地家屋調査士がイコール良い業者とは限りません。最近ではこちらも世代交代が進んでおりますので30代の元気がよい人の方がイイかもしれません。よく話を聞いてくれ丁寧な説明をしてくれる人物であれば依頼しても間違いは無いでしょう。

さて、実際に測量に掛る費用はどれくらいなのか? 例えば一方向が道路に接する宅地(正型60坪程度)で官民(市道との境界)、民民(隣地所有者との筆界)確定では約30万円~40万円が相場だと思います。
土地が大きくなり相隣者が多くなると費用が高くなってゆきます。測量費用の算出には決められた計算方法がありますが、業者によって金額に差が生じますので数社(3社程度)に見積りを依頼することをお勧めします。大きな土地では私たちプロでもビックリするくらい違いが出る場合もあります。ちなみに見積りだけでは費用の請求はありませんので御安心下さい。

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有玉台:宅地造成工事(その4)
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有玉台造成地は重機が増えて、なかなか壮観な景色になってきました。

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地盤のセメント柱状改良工事が終わった現場からL型擁壁の鉄筋組立て作業が始まりました。

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他方では併行して地盤改良工事が行われています。

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セメントが固まるとL型擁壁の据え付け面を整えてゆきます。

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めったに見れないセメント改良地盤の断面です。
しばらく天候が安定(暑いですが・・・)しているようなので助かります。この機会に工事をどんどん進めましょう。

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