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 日本ホームプロダクト株式会社

 日本ホームプロダクト株式会社
静岡県浜松市中区佐鳴台5-23-11
TEL:053-523-7730
FAX:053-523-7118
【宅地建物取引業免許】
静岡県知事(5)第11220号



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不発弾の調査(その2)
磁気探査フロー
不発弾目撃情報は存在が確定していない為に、事を公にする訳にもいかず、自治会から聞いた高齢者宅への聞き取りを行うが、現場付近には約70年前には民家がほとんど無かったことと、既に亡くなっている方も多く新たな情報は得れませんでした。

一方、戦史記録では浜松空襲は27回(うち艦砲射撃1回)で1945年(昭和20年)では2月15日、4月30日、5月19日、6月18日(浜松大空襲)、7月29日(艦砲射撃)が記録に残っているが、今回の現場エリアの空襲記録は無いことが判明。時期的にみても符合するのは7月29日の艦砲射撃だが、沿岸からの距離から砲弾到達の限界であることで無理がある。
当時、現場付近には陸軍の通信施設があったことから、これを狙ったものではないかと推測をするが史実が得られない以上、不発弾の存在を確定させるには至らず、調査実施は暗礁に乗り上げてしまいました。

市としては有るか無いかのモノの調査は出来ないというスタンスは至極当たり前で、というよりはこれ幸いと思っていると感じましたし、事実、担当者もこれ以上は関わりたくないという言葉がちらほらと出ていました。
それなら、一層のこと、重機で掘削をして掘り出してしまおうか、そうすれば処理できるでしょう、と言うと担当者は真っ青になって止めて下さい、っと。
じゃあ、どうすれば良いんですかぁ? まるで禅問答です。

結局、市は掘削はせずに磁気探査をしてもらいたい、しかし費用は出せないという。
協議の結果、磁気探査で反応が出たら、それ以降は公費で処理を行うということになり、詳細な打ち合わせを行うことになりましたが、話が進むにつれて・・・ええっ~? という内容の事項が提示されました。
それってオカシクナイですか? (つづく)
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不発弾の調査
不発弾の調査フロー

「不発弾の調査をただちに行うことはできません」
不発弾調査発掘の国の年予算は約5千万円で、費用は国と市町村が折半で負担すると決められています。国に予算が残っているか、もし残っていたとしても費用の半分は市が負担しなければなりません。当然、はいそうですか、調査しましょうという訳にはいかないのです。もっとも国の予算のほとんどが沖縄関連で使われるらしいですが・・・

一般的に不発弾の処理の手順は〝発見〟されてからの対応が前提で、これを〝偶発的発見不発弾〟といいます。よくテレビ等で報道されるように建設工事中に地下を掘っていたら発見してしまった、というものです。
これに対し、市民からの情報によるものは〝埋没不発弾〟といい、まずは情報収集をして不発弾の埋没を確認しなければなりません。埋没後約70年が経過しており、目撃者の高齢化も手伝って、それは容易ではないことは明らかです。地方行政としては、あるか無いか判らないモノよりは発見されてからの方が対応し易いのです。
突然ふってわいた不発弾情報に市の担当者も困惑したでしょう。まずは情報を整理してそれぞれの役割をもって調査することにしました。
私たちは目撃者から今一度聞き取りを行って情報を整理する。新たな目撃者がいないかを調べる。
市は戦史記録等を確認し、現地において爆弾が投下された事実等の裏付けを確認する。
併せて不発弾調査および不発弾処理に関わる経費について国の交付金交付要綱に基づき交付申請が可能か模索する。
ということにしました。しきりに市の担当者が自費での調査は検討できなかというので、実際の費用を確認する意味でも見積もりをとってみることにしました。 (つづく)

上図は不発弾の調査決定までのフローです。ネットに公開されているものは神奈川県横浜市と群馬県太田市のものがありましたが、どちらもほぼ同じものでした。

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不発弾の情報
不発弾処理の流れ
★年前のとある宅地造成現場での出来事です。
既に都市計画法第29条の開発行為許可を申請中で、間もなく許可が下りて造成工事に着手する段階でした。ある日、工事の概要と工期などを説明するために工事関係者と共に近隣を一軒づつ訪問していました。
すると、あるお宅の御老人から 「あそこには不発弾が埋まっている」 とのお話が! 具体的な場所まで言われたので現地まで出向いていただいて指示していただきました。他に御存じの方はいないかと尋ねたところ、数名の名前があがったので、それぞれ面談して聞き取りをしたところ同様の回答でした。話をまとめると、こうです。

■不発弾落下時期 
 終戦の年・昭和20年の暑い頃(夏だが詳細は不明)

■不発弾の種類 
 証言1:B29からの250kg爆弾(2名)、
 証言2:艦砲射撃による1t砲弾(1名)
 証言3:艦載機による爆弾(1名)
 ※4名とも投下爆弾は不発であった旨を証言。

■不発弾の埋没位置は概ね一致している。

不発弾が埋まっているらしい・・・
まず何をすべきか? 不発弾の処理は自衛隊が行うくらいしか知らないし・・・
とりあえず所轄の警察署に行ってみました。生活安全課が窓口でしたが、まずは市役所の市民生活課に相談して欲しいと言われました。その足で市役所へ。
市民生活課で不発弾の情報があると話を始めたところ・・・担当者の表情がどんどん曇ってゆきます。
当然のことながら不発弾の調査、発見、処理は公費で行われると思っていましたので、担当者から発せられた言葉には息を呑みました。
(つづく)

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不発弾の処理
不発弾

≪読売新聞:2016年08月25日 12時09分≫
浜松市とJR東海は24日、同市中区南伊場町のJR東海浜松工場で不発弾が見つかったと発表した。 陸上自衛隊により土のうを積むなどの防護措置が取られ、東海道新幹線、東海道線とも当面の運行に支障はない。
同市とJR東海静岡広報室によると、浜松工場の改修工事に伴い、23日午前に発掘調査をしていた作業員が金属片を発見。 市から依頼を受けた陸上自衛隊が24日午前に信管が付いた不発弾であることを確認し、防護措置を行った。
不発弾は直径約41センチ、長さ約1メートル50、重さ約860キロ・グラムで太平洋戦争時の米軍の16インチ艦砲弾とみられるという。 市や同社、陸上自衛隊などで今後の対応を協議し、不発弾の撤去や処理の方法を決めるという。

≪朝日新聞デジタル:2016年08月26日(金)5時31分配信≫
戦時中に投下され、私有地から見つかった不発弾。撤去時の防護壁や警備の費用を払うのは国か、自治体か、それとも土地所有者か――。大阪市から負担を求められた所有者が、支払いを不服として裁判を起こしている。「戦争の遺物」ながら責任の所在を明確に定めた法律はなく、自治体ごとに対応が分かれているのが現状

■支払い不服、提訴
 「すぐに用意できる金額ではなく、頭が真っ白になった」。大阪市浪速区の不動産管理業の男性(58)が所有する土地から米国製1トン爆弾が見つかったのは昨年3月。作業は自衛隊が実施したが、万一に備える防護壁の設置費など576万円を市から求められた。
 速やかな撤去のためいったん支払ったが、今年4月に市に返還を求めて大阪地裁に提訴した。「今後、負担を求められて困る市民が出ないよう、適切な司法判断を待ちたい」
 裁判で市は争う姿勢だ。民法の「土地の所有権は土地の上下におよぶ」との規定をもとに、これまでも土地所有者側に負担を求めてきた。市によると、これまで異を唱えられたケースはないという。
 一方、今回の訴訟を機に、市は「国の責任」についても問う方針だ。吉村洋文市長は記者会見で「不発弾の処理は本来は国が負担すべきだ」と発言。7月、国に訴訟の当事者として参加するよう促す「訴訟告知」の手続きをとった。国は「方針はまだ決まっていない」としている。

■自治体の対応、まちまち
 費用負担のあり方は、各地で異なる。私有地から見つかった不発弾の処理実績がある自治体を取材したところ、東京都品川区や浜松市、宮崎市は自治体が負担。神戸市や大阪府八尾市は大阪市と同様、土地所有者側が払っていた。

・・・と、戦時中の不発弾の処理について記事が相次ぎましたが、これって他人ごとだと思っていませんか?
実は★年前のある造成現場で不発弾処理の最前線に遭遇してしまったことがあるんです。そこで不発弾処理の流れや行政の取り組み方法、警察・自衛隊との連携など・・・かなり細かく知ることができました。結果的には事なきを得たのですが、ことの顛末をかいつまんでリポートしたいと思います。 (来週につづく)

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税金の話(その2)
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土地や住宅を購入(取得)したり、住宅を新築した時にかかる税金の話の続きです。

4.不動産取得税(地方税)
土地や住宅を買ったり、住宅を新築・増改築したときに〝一度だけ〟かかる税金です。税額は土地・建物価格の本則4%(特例で3%、平成30年3月31日までの取得では1.5%)ですが、土地・建物価格とは購入価格ではなく市町村の固定資産課税台帳に登録されている価格です。
よくあるケースでは、まず土地を購入して遅れて建物を建てるような場合、土地取得に対して不動産取得税の納付通知が来ます。(おおむね土地所有権移転登記から3ヶ月程度後) この時の現況が更地である場合は本則(特例)の通りにいったん課税されますが、土地を取得した日から3年以内に一定の基準を満たした住宅を新築した場合には、不動産取得税が軽減(還付)されます。
また、住宅新築時期が税納付期限を超えると見込まれる場合、その期間が短い場合は納付を猶予してもらう申請をすることが出来ます。なお、この軽減措置を受けられる土地面積は200平方メートル(約60坪)分までです。実質無税となる場合が多いので納付書が届いたら県税事務所等に相談してみると良いでしょう。

5. 固定資産税・都市計画税(地方税)
その年の1月1日現在の土地・建物所有者に対して、4月1日から翌年の3月31日までの期間分として、固定資産税課税標準額に基づき〝毎年〟課税されます。ここでいう固定資産税課税標準額とは先に述べた固定資産評価額とは異なり、同じ固定資産課税台帳登録証明書(浜松市の場合)に記載された金額となります。税率は固定資産税(課税標準額の1.4%)・都市計画税(課税標準額の0.3%)ですが、土地や新築建物ともに税軽減の特例措置があります。
また、固定資産税課税標準額の決定前に一定の縦覧期間(例年3月上旬)があり、課税金額に対して異議申立てを行うことができます。尚、都市計画税は市街化調整区域内の土地に対しては非課税となります。

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税金の話(その1)
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今回は土地や住宅を購入(取得)したり、住宅を新築した時にかかる税金のお話です。
知らず知らずのうちに多くの種類の税金を支払うことになる訳ですので、しっかり勉強しておきましょう。

1.印紙税(国税)
最初は土地の購入時、売買契約書を締結する時や、住宅ローンを借りる際の金銭消費貸借契約締結時にかかる税金です。
契約書に貼る収入印紙として納税します。土地の契約金額によって貼る印紙金額が変わります。
本則では1,000万円を超え5,000万円以下の場合は印紙税2万円ですが特例措置で1万円となっています。

2.登録免許税(国税)
土地や住宅の所有する権利を明確にするためや、住宅ローンを借りる際の抵当権設定登記など法務局に登記申請するときにかかる税金です。登記申請書に貼る登記印紙として納税します。
所有権を移転する時は土地や建物の評価額によって課税されます。この時の評価額とは固定資産評価額のことで、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づき知事または市町村長が決定します。固定資産評価額は年度区分となるため、その年の1月1日現在の現況状態で4月1日から翌年の3月31日までの価格です。ですから、現況状態が農地から宅地に変わった場合は評価額も変わるので、登記の際にはその土地の評価ではなく近傍地(近隣の似たような土地)の評価額を参考にして価額を決定します。

3.消費税(国税・地方税)
住宅を取得または新築したときには消費税がかかりますが、中古住宅を一般の個人から購入する場合は非課税です。(但し、不動産業者が売主となる場合には建物部分に課税されるので御注意下さい) また、土地は非課税ですが、新たに造成工事をする場合の費用については課税されます。ですから造成工事後の完成宅地がお得ということになりますね。もっとも土地代金に含まれているという訳ですけどね・・・・
なお、不動産仲介業者に支払う仲介手数料(売買価格の約3%)には課税されます。 (つづく)

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土地の建築制限(その2)
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土地の建築制限についての話のつづきです。
住宅用敷地には区画当たりの最低宅地面積の制限がある場合があります。これは行政によって指定された地区、または開発行為や区画整理などで新しく出来た造成地区において過小面積の宅地を生じさせないための制限措置で、優良な住環境を保護する目的で定められるものです。

浜松市の場合、位置指定道路に接する宅地の場合は120平方メートル以上、開発行為許可による宅地の場合は150平方メートル以上(※第1種低層住専地域内は180平方メートル、第2種風致地区内では200平方メートル以上など)と定められています。
また、区画整理による大規模開発地などにもエリアによる最低面積が細かく定められています。風致地区内の土地や建築協定がある地区、自治会によって新たに定められた地区計画による制限もありますので要注意です。
これらの制限は数十年前の過去に造成された住宅団地にも適用されます。100坪の土地を購入して2分割しようとしても出来ない(ふたつの住宅を建てられない)ということがままあります。
せっかく良い土地に巡り合ったと思って購入したら希望の家が建たない・・・なんて事にならないようにしましょう。

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有玉台:宅地造成工事(その10)
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有玉台:宅地造成工事では新たな H=3.10 のL型擁壁の鉄筋組みが終わって、底盤コンクリートの打設の作業です。この底盤の下には地盤改良を施してあります。このH=3.10 擁壁が終わると引き続き H=2.80 のL型擁壁の施工に入ってゆきます。

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土地の建築制限
道路斜線
<上図は住居系用途地域の場合の道路斜線>


今回は土地の建築制限についてのお話です。
まず、家を建てる時に注意しなければいけないのは、その土地に道路が接しているかどうかということ。その道路は幅員が原則として4m以上あるものでなければなりません。しかし4m未満でもみなし幅員として、その道路の中心線から2m後退した位置を道路境界(宅地境界)として、幅員が4mあるものとみなして建物の建築が出来るというお話は以前にも書きました。 ※〝道路の話〟

これ以外に、敷地と道路との関係では道路斜線や建蔽率(けんぺいりつ)、容積率などの建築制限があります。
道路斜線とは道路の反対側境界から一定斜線の空間の中でしか建築物を建てられないというもので、この斜線は用途地域や行政による条例、地区計画などによって定められています。簡単にまとめると道路幅員が狭いほど敷地に対する道路斜線の制限を受ける範囲が広くなります。

建蔽率は敷地に対する建物が建築できる割合をいいます。
例えば敷地面積50坪の土地で建蔽率60%とした場合、建築できる面積は50×0.6=30坪ということになります。ここでいう建築面積とは建物の水平投影面積(真上からの見つけ面積で延床面積ではない)をいい、木造軸組みの場合は柱の中心線、枠組み壁(2×4)工法の場合は壁を構成する枠組み材の中心線による面積です。建蔽率は2方向道路に接する敷地(角地)では緩和(60%→70%)される場合もあります。

容積率は敷地面積に対する建物の延床面積(すべての階層の合計面積)の割合をいいます。
なお、容積率は道路幅員による制限を受けます。例えば容積率200%の指定区域であっても道路幅員が4mの場合は4m×0.4(住居地域定数)=1.6となり容積率は160%が上限となります。道路幅員が6mの場合は6×0.4=2.4となりますが、容積率は240%とはならず200%が上限となります。
建蔽率、容積率とも計算の根拠となる敷地面積は、先の道路後退がある場合は実際の土地面積よりも狭くなりますので注意が必要です。

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働くクルマたち
働くクルマ1
宅地造成工事の現場で働くクルマ達をご紹介しましょう。
もっとも活躍するクルマがこれ。正式名称が「バックホウ」。油圧ショベルとかパワーショベルとかとも言います。よく “ユンボ:YUMBO” という方がいらっしゃいますがこれはバツ。実はユンボとはこの車両を製造する会社や商品名なのです。
バックホウは地面を掘ったり、土砂をバケットというアームの先についているカゴにすくって搬出したりします。また車体の前方にブレード(排土板)をつけて土砂を押し出して整地したりすることもできます。いわゆるブルドーザーの機能も持たせることができるのです。
大小さまざまな大きさのバックホウがありますが、大きさの呼称はバケットの容量を表わします。画像の車両は“コンマ4(よん)”と呼ばれており、これはバケットにすくえる容積が0.4立方メートルという意味です。“コンマ7(なな)”になると車体はかなり大きく、そのままトレーラーに積めるのはこのあたりが限界です。これ以上の大きさになると車体を分解して運搬ということになりますので、よほど大規模な現場でなくてはお目にかかれません。

働くクルマ2
こちらは振動ローラー。コンバインド式で、締固め輪の鉄輪を持ち、他方にタイヤを左右一列に配置した車軸を持つ締固め機械です。鉄輪とタイヤの両方を備えているため、一次転圧から二次転圧、仕上げ転圧まで幅広く適用できるものです。主に道路の路盤整形に使われます。

働くクルマ3
こちらはホイールローダー。、土砂などをダンプカーなどに積み込む時に使われるもので、バックホウよりも一度に多量の土砂を積み込むことができます。最近、盗難が多い機械がこれです。分解して海外に持ち出されてしまうようです。

働くクルマ4
こちらはアスファルトフィニッシャー。あまり見ないですが道路舗装の仕上げ作業に使われます。

とまぁ、工事の現場では男の子が喜ぶクルマがいっぱいあります。おじいちゃんやおばあちゃんと一緒に長い時間見ている方も結構いらっします。遠くからの見学は自由ですが危険ですので現場への立ち入りは御遠慮下さい。

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有玉台:宅地造成工事(その9)
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こちらはH=3.1 のL型擁壁の埋め戻し作業です。
白赤のテープが30cmの一層ごとの目印になっているので正確に行うことが出来ます。
手間ですが、埋め戻し土にはコンクリート砕石を混ぜて地盤強度を高めるようにしています。

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クーリングオフ制度
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住宅のリフォーム工事について、高額を請求したり不必要な工事を行ったりする事件が頻繁に起こっていますが、最近では高齢者を狙う悪質な工事業者も横行しています。これら訪問販売に準じる工事契約では、契約解除(クーリングオフ)制度を説明する文書を契約者に交付することが義務付けられていることを再確認する必要があります。
 
さて、ここでいう「クーリングオフ制度」とはどんなものなのでしょう。
『消費者が自宅などに不意の訪問を受けて勧誘されるなど、自らの意思がはっきりしないままに契約の申し込みをしてしまうことがあるため、消費者が頭を冷やし再考する機会を与えるために導入された制度』 とあります。
要するに、申し込みや契約をしてから、一定の期間内であれば違約金などの請求を受けることなく、申し込みの撤回や契約の解除ができる制度なのです。

例えば、訪問販売で高額の寝具などを購入してしまったとか、よく聞く話ですよね。このような場合に一定の条件下でクーリングオフ制度によってキャンセルすることが出来ます。もちろん法的には申し込みや契約の際に、事業者がこの制度の内容を説明しなければならない訳ですが、申込み書や契約書の裏側に小さく書いてあったりする場合もあり、実際には説明を受けていないのに署名があるために、説明を受けたとみなされてしまう場合もありますので注意が必要です。

また、商品によってこの申し込みの撤回や契約の解除ができる期間が異なります。さらに申し込みや契約の締結する場所(自宅や勤務先など)によってはクーリングオフ制度が適用にならない場合もあります。
そして〝申し込みや契約の解除の申し出は書面によって行わなければならない〟ということも忘れてはいけません。
これらは〝購入した商品を受け取っておらず、かつ代金全額を支払っていないこと〟が前提条件ですので御注意下さい。

訪問販売では商品を受け取らないこと、代金全額を支払わないこと、クーリングオフ制度の説明を受けてキャンセルできる日数と受付の連絡先を確認することを肝に命じておきましょう。  

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北海道2016(おまけ)
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中富良野町営のラベンダー園です。リフトに乗って展望台に登るとスバラシイ景色が堪能できます。

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こちらはTVドラマ「北の国から」で有名な麓郷地区にある展望台です。ふらのジャム園から登った場所と言えば判りやすいでしょうか。

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富良野駅ちかくにある「北の国から」資料館です。残念ながら今年8月いっぱいで閉館します。折角なので訪れてみました。泥のついた一万円札(これが判る人はドラマ通です)も展示してあります。

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こちらは有名な「四季彩の丘」です。なぜか中華系の人達に大人気で、来園者は日本人よりも多いのではないかと思われます。

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帯広郊外にある白樺並木です。こちらも隠れた観光スポットでしたが、今年は立派な案内看板が建って観光バスも来ていました。

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日本最東端の駅「ひがしねむろ」です。根室には5回ほど訪れていましたが、此処には初めて。無人駅で入口の案内看板も無くて迷いました。

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埋蔵文化財
文化財地図
宅地造成を行う場所に遺跡(埋蔵文化財)がある場合、事前に埋蔵文化財の予備調査(試掘調査)を行います。
この試掘作業は浜松市文化財課が窓口で、浜松市教育委員会に申請をすることによって無料で行ってくれますが、試掘調査の結果、本調査が必要と認められたときは、その費用は土地所有者もしくは事業者が負担しなければなりません。
遺跡の位置は浜松市が発行する埋蔵文化財地図で確認することができます。この地図を見るとビックリするくらいに市内各所に遺跡が存在しています。とりわけ固まっているエリアもありますが、小さな遺跡は市内にまんべんなくあるという印象です。

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遺跡がある場所では建物等の工事開始60日前までに埋蔵文化財保護法93条の届け出を行わなければなりません。その際に指示書が交付され、基礎工事や地盤改良工事に制限がつくことになります。もちろん、宅地造成工事も同様の届け出をおこなう訳ですが、あらかじめ試掘調査をおこなっておけば、遺跡の状態によっては制限がつかない場合や対策工事の方法を検討できるというメリットもあります。ただし、本調査が必要と判断されたときは大変なことになりますが・・・

文化財報告書

≪ ↑ 試掘調査が行われると、このような報告書が作成されます。≫

遺跡に指定されても土地所有者には通知されませんので、土地を売買するときに初めて知ったというケースも多々あります。建物を建てる時には必ず遺跡の確認しましょう。知らずに工事を行うと文化財保護法違反で罰せられることになります。

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ごみ集積所
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一団の宅地造成を計画する際に、忘れてはならない施設がゴミ集積所です。

ひと昔まえは空き地の一画などに簡素なゴミ置き場を設けておりましたが、最近ではどんどん空き地が無くなって、増え続けるゴミを何処に集めるかが地元自治会でも頭を痛める問題になっています。
誰もがゴミ置き場が家の近くにあるのは嫌ですし、かといって自分自身もゴミをどこかに出さなければならない・・・ 新たにゴミ置き場を設ける会合では結論が出ないという話もよく聞きます。自分の家の前は嫌だけと他人の家の前に置くことは気にならない。それなら、いっそ毎年持ち回りにして一年ごとに場所を変えてみては? 今年はAさんの家の前、来年はBさんの家の前という風に。いずれそんな時代が来そうです。

ゴミ置き場が嫌われる理由は・・・臭い・汚いからでしょうか。鳥獣が生ゴミを漁って散らかすことも原因かもしれません。ネットを被せてそれを防ぐようにしていますが、それとて完全ではありません。
そこで近年多くなってきたのがアルミ製のゴミBOXです。マンション等のゴミ集積場によく使用されておりましたが、近年では宅地造成の際に団地用として設置するようになりました。もちろん、設置してもマンションの場合とは違って管理は利用者でしていただかなくてはなりません。ですから事前に自治会・市清掃事業所と相談を行って設置するか否かを決定します。

画像のゴミBOXで通常であれば約12世帯のゴミ袋を収納できる大きさです。不法投棄を防ぐために鍵が付いています。手間ですが自治会担当者が持ち回りで早朝に鍵を開けるようにしています。ゴミ置き場の設置は自治会長が市清掃事業所に申請を行なわなければ回収してくれません。
また、開発行為許可による宅地造成の場合、団地内に設置するゴミ集積場の用地および施設は、浜松市もしくは自治会に寄付することになっています。これは恒久的に無くならないゴミ置き場を確保する為です。

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