|
|
| 日本の先っちょ（本州最北端） |
今回は北の先っちょ〝本州最北端〟は〝大間崎（おおまざき）〟でございます。
青森の陸奥湾をはさんでカニの爪のような半島は西側が津軽半島、東側が下北半島で、西側の先っちょは演歌で有名な 「竜飛崎（たっぴさき）」 、東側の先っちょが 「大間崎」 です。ちなみに下北半島には有名な 「恐山」 もあります。
大間崎へのアクセスは青森や八戸からひたすら北上するか、函館からフェリーで渡るかと、かなりヨロシクないのです。ワタシは２００５年に十和田湖から八戸経由で、２０１１年には函館からと２回訪れてみました。
大間といえばマグロが有名です。岬付近には食堂が立ち並びマグロ、ウニ、イカなどの海鮮丼が大人気です。店先には豪快なマグロかま焼きもあったりします。 最果て度：★★★★☆
スポンサーサイト
テーマ:国内、史跡・名勝巡り - ジャンル:旅行
|
| 知らないと損する不動産の話 【その３】 |
今回は不動産屋さん(宅建業者)と付き合い方のお話です。
成約報酬で生計をたてている宅建業者にとって不動産情報は大切な「飯のタネ」であることはお判りいただけたと思います。この物件情報はどのようにして得ることができるのか？ もちろんジッと待っていても売却依頼はされませんから、大地主様などには資産の管理などで普段から密接なお付き合いをしていないとイケナイのです。例えば駐車場の管理やアパート・貸店鋪の賃貸あっせん業務とか・・・ お金に困っていない地主さんに「土地売ってくれませんか？」ってお願いしても、よほどイイ値段でないと売ってはくれません。お金が必要になるのは相続が起こった時くらいなのですが、それだって２０年から３０年に一回にあるくらいです。宅建業者もそんなにノンビリ待ってもいられませんから住宅街の空き地の所有者を調べて連絡を取ってゆく。遠隔地の所有者だったり、住所が変わっていたりして相当の手間が掛かったりするんです。そのような地道な営業活動の成果が物件情報と思ってよいでしょう。ですから、情報をもらう側もしっかりとその認識を持っていただくことが大事だと思います。
さて、不動産情報を求める時にどのような手段を使いますか？
最近ではメールでの問合せが主流です。ネットの不動産情報サイトにアクセスして掲載されている情報の資料請求をするのですが、よくよく見ると物件情報には詳細な事項が表示されていません。
売土地 ２,０００万円
所在：○○市△区××町
交通：JR○○駅より徒歩１０分
面積：１６５平方メートル
地目：宅地
用途地域：第一種低層住居専用地域
建蔽率：５０％ 容積率：８０％
情報公開日：平成２８年９月 ２９日
取引形態：仲介
表示情報はこんな感じでしょうか。これは不動産情報における「物件概要」といって、広告掲載に際しては一定の内容を表示をすることが義務付けられています。 なお、広告の種類（新聞広告、折込みチラシ、インターネット広告等）や不動産の種類（分譲宅地、現況有姿分譲地、売地等）によって掲載基準が異なります。
前述したように、物件情報は貴重ですから総て開示してしまう訳にはいきません。情報が欲しいのは何も一般の購入者だけでなく同業者（宅建業者）も欲しいのです。購入者のふりをして問合せをする業者さんもいるので、メールや電話などでは簡単には詳しい情報は教えられないということになるのです。ですから頂いた物件情報を他の宅建業者さんに渡したりしてはイケマセン。宅建業者さん同士にも繋がりがありますから新しい情報をもらえなくなったりまします。
本当に良い物件というものはネットに掲載しなくともアッと言う間に売れちゃうんです。ですから、あえて広告にも出さないモノがあったりします。要はこの情報をどうしたら一番最初にもらえるか？っていうのがポイントなんですね。
まずはメールや電話ではなく直接面談して希望を具体的に宅建業者さんに伝えること。そして土地情報を頂いたら謝意を表し、時間をかけないで返事をすることが大事です。この返事とはすぐに買う買わないというのではなく、例えば「○日までに結論を出します」とか「ローンを銀行に相談するまで待って」とかで良いのです。とにかく貰いっぱなしのノーアンサーだけはいけません。そうして信頼関係を築くことによって、いずれ良い情報がもらえるようになる・・・かもしれません。(笑)
次回は物件情報の見方についてお話します。（つづく）
テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ
|
| 知らないと損する不動産の話 【その２】 |
今回は不動産取引きの仕組みについて知っておきましょう。
不動産とは①土地、②建売り住宅(分譲マンション)、③中古住宅(マンション含む) などをいいます。
これから建てる注文住宅などは建築工事なので不動産とはいいません。（完成すると不動産となります）契約の形態が不動産は売買契約であるのに対し、建築工事は請負契約となります。ここは大事なので整理しておきましょう。
不動産売買は宅地建物取引業法の適用を受け、宅地建物取引業免許（宅建免許）が必要になります。対して建築工事は建設業許可が必要となりますが、軽微な工事には必要ありません。軽微な工事とは 「工事一件の請負代金の額が５００万円未満の工事、建築一式工事にあっては１,５００万円未満又は延べ面積が１５０㎡未満の木造住宅の工事」 をいいます。これらの工事が軽微なのォ？という話は別として、この辺りを詳しく話すとトンデモナク沢山になりますので別の機会にお話します。余談ですがリフォーム工事等で問題が発生するのは、この許可基準に起因しているとも考えられます。 <閑話休題>
話を不動産取引きに戻しましょう。不動産屋さんとは宅地建物取引業免許を持っている業者(宅建業者)です。株式会社等の法人や個人の経営であったりします。先回お話したように土地や建物を売りたい人（売主）と買主の取引きを成立させる仕事をします。利害関係がある当事者（売主は高く売りたい、買主は安く買いたい）間の取引き条件の調整をしたり、不動産の調査や紛争の仲裁なども行ってくれます。取引き成立の報酬として取引価格の約３％を上限として売主と買主双方から受取ることができます。例えば２,０００万円の土地であれば６６万円（３％＋６万円）が上限手数料ということになります。売主は１,９３４万円(２,０００万円−６６万円)、買主は２,０６６万円(２,０００万円＋６６万円)という取引き勘定で、宅建業者は合計１３２万円の報酬という訳です。
不動産のうち土地代金は消費税は掛かりません。また中古住宅などで一般の個人が売主の場合（仲介取引）も非課税ですが、最近多いリノベーション物件（リフォーム済み）のような宅建業者が売主の場合は建物代金にのみ課税されます。同様に仲介手数料も課税対象です。
次に不動産取引きの形態を理解しておきましょう。
形態には３種類があります。なお、「媒介」という言葉は「仲介」と同じ意味だと理解して下さい。
１． 専属専任媒介（せんぞくせんにんばいかい）
・依頼者は仲介を依頼した業者が見つけた相手方としか契約できません。
・自分で取引相手を見つけても契約することが出来ません。
・他の宅建業者へ重ねて媒介依頼は出来ません。
・媒介契約期間は３ヶ月以内で、媒介契約を結んだ翌日か５日以内に指定流通機構に物件を登録、１週間に１回以上の文書による活動報告も義務づけられます。
２． 専任媒介（せんにんばいかい）
・仲介を依頼できる業者が１社に限られます。
・自己発見による取引（契約）は可能です。
・媒介契約期間は３ヶ月以内で、媒介契約を結んだ翌日から７日以内に指定流通機構に登録、２週間に１回以上の割合で活動状況について文書で報告するなど、積極的に取引相手を見つける努力をするように義務づけられています。
３． 一般媒介（いっぱんばいかい）
・複数の業者に重ねて仲介を依頼できます。
・自分で発見した相手と取引（契約）することも可能です。
・依頼者にとっては有利な条件で取引できる機会が増えるメリットがありますが、業者側から見ると他の業者に先を越されるおそれがあり営業活動で熱意に欠けるデメリットがあります。媒介契約期間は３ヶ月以内です。
これらは主に売主側での取引き形態と思って良いでしょう。つまり土地を売りたい地主が誰（どの宅建業者）にどのような条件（媒介契約）で依頼をしているかによって地主と宅建業者との信頼関係を知ることが出来るということでもあります。
専属専任媒介が地主と宅建業者との関係がもっとも深く、一般媒介では関係がうすく複数依頼の宅建業者のうちの一人と考えて良いでしょう。土地の情報があったら宅建業者に媒介契約の種類を訊ねてみると良いと思います。価格交渉の難易度など取引条件に直接影響しますので、ここは重要なポイントです。
不動産取引きの仕組みが分かったところで、次回は宅建業者との付き合い方についてお話します。（つづく）
テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ
|
| 知らないと損する不動産の話 【改訂版・その１】 |
「家を建てた～い！」 と考えたら何処に行くでしょうか？
まず思い浮かぶのが住宅展示場。いろいろな会社のモデルハウスが建ててあるハウジングセンターですね。しか～し、此処に建っている家はとにかくデカイ＆豪華！ なお且つ値段が高い！ですね。既に土地を持っている方の建替え等であれば参考になると思いますが、まずは土地を取得をして・・・と考えている方にとっては現実との乖離が大きすぎて、ちょっと悩ましいことになります。
例えば、土地＋建物で４,０００万円の予算を組んだとしましょう。
その場合の土地建物の分配が、建物優先で２,５００万円とすると残りの土地予算が１,５００万円となります。１,５００万円で買える場所を探すと・・・土地の広さが狭かったり、かなり郊外の場所ということになります。これで妥協すれば問題ないのですが、やっぱり交通の便利がよくて、土地面積が広くて、日当たりが良くて・・・と探すと、これは間違いなくアリマセン。で、希望の条件をハウスメーカーの営業担当さんにお願いして探してもらおうとするのですが、やっぱり気に入るものが無い。最初はせっせと情報をくれるのですが、希望のレベルが高いと判断されると待てど暮らせど・・・いつの間にか音沙汰ナシ。なんてことになります。
そこで、いよいよ自分で土地探しを始めるのですが、まず最初に行くのは何処でしょうか？
そう、不動産屋さんですね。不動産屋さんって、ちょっと恐い？ 怪しい？ だまされる？みたいなイメージですが半分は当たってます。私達プロでもよく知らない不動産屋さんには用心しますから。（笑）
よく耳にするのは不動産屋さんからの説明不足で結果的に問題（トラブル）が起きてしまった、というケース。これは土地に関する知識しかないので住宅を建てるのに必要な法律や知識を十分持ちあわせていない為に起こるのです。そこはプロでしょう～？、と思われるかもしれませんが、残念ながら、かなりの不動産屋さんは建築に関する知識は最低限のものしかありません。それでも、土地情報をもらうには不動産屋さんに頼らざるを得ないとすれば、足りない知識を誰かに補ってもらい問題発生を未然に防げば良いのです。（具体的にはここで住宅屋さんに登場願うのが宜しいかと思います）
「不動産屋さん」 は正式には〝宅地建物取引業者〟といい〝不動産仲介業〟が主な業務です。賃貸の場合は貸主（大家さん）と借手（入居者）の間に立って調整をする仕事（売買の場合は売主（地主）と買主、いわゆる結婚の仲人みたいなものだから仲介業というんです。この仕事は取引きが成立して初めて報酬（成功報酬）を得ることができるという業態ですから、あまり希望条件が高かったり返事に迷ったりすると、より確実に買ってくれそうな別の人を優先されてしまいます。不動産仲介業者にとって〝ワタシはその他大勢の一人でしかない〟って事を忘れてはいけません。まして土地は同じものが無い、唯一無二の商品なので本来、土地情報は極秘扱いなのです。
そっと教えてあげます・・・「知らないと損する不動産の話」 は次回につづく。
テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ
|
| 有玉台：宅地造成工事（その１３） |
秋の長雨の影響で、ここにきて工事が捗りません。夏の出来過ぎの貯金を引き出している状況ですねぇ。 Ｈ＝３．１０ と Ｈ＝２．８０ のＬ型擁壁は水路側から見るとこんな感じです。地表に出ているのが１ｍくらいなので、ほとんどの人が大きな擁壁であるとは認識できないでしょう。護岸と擁壁のスペースは管理道としてコンクリートで仕上げます。
テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ
|
| 標準貫入試験（ボーリング調査） |
新たな宅地造成の計画スタートは地盤調査からです。地盤の強度（支持力）なくしては、いくら立派な計画をたてたとしても実現が不可能です。まずは現状を知るところから始めます。
地盤調査は一般的には「ボーリング調査」と呼ばれていますが、正式には〝標準貫入試験〟といいます。この調査（試験）は井戸を掘るのと同じ要領で中空の管を地中に打ち込んで、地層ごとの強度（地盤支持力：Ｎ値）を測定しながら土質サンプルと採取して、水の浸透係数や液状化指数などを試験したりするものです。
住宅建設の際に行われるＳＳ試験（スウェーデン式サウンディング試験）が「シャリシャリ」、「ジャリジャリ」、「ガリガリ」といった音や感触によって地質を〝推測〟して分類する方法とは異なり、実際のサンプルから地質を判定します。ですから、高層建築物や擁壁構造物などの重量物を設計する場合においてはＳＳ試験は採用しないのです。
テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ
|
| 基準地価～中心街は上昇傾向、静岡県内8年連続下落 |
国土交通省は20日、7月1日現在の都道府県地価（基準地価）を発表した。静岡県内の平均変動率は全用途で8年連続で下落し、住宅地1・1％、商業地0・7％、工業地0・7％のマイナス。住宅地と商業地は、13年以降は下落幅が縮小傾向。静岡市や浜松市などの中心市街地は上昇傾向が強い一方、郊外や沿岸部は下落基調が続き、二極化が進んでいる。（ 9月21日静岡新聞より抜粋）
この基準地価とは正式には【基準値標準価格】といい、公（おおやけ）に示されている土地価格（公的地価）のひとつです。他に公示地価、路線価などもあります。ここでそれらについておさらいをしておきましょう。
基準地標準価格（基準地価）とは、都道府県知事が国土利用計画法に基づき、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常と認められる画地を選定し、毎年７月１日の基準日における標準価格を９月に公表します。基準地価は国土利用計画法に定められている取引に際しての届出等の価格審査の基準を目的とし、直接的には課税を目的とするものではありません。
公示地価（こうじちか）とは、国土交通省に設置された土地鑑定委員会が調査し発表している地価情報です。一般の土地取引価格に対して指標を与えることを主な目的として毎年１月１日時点での価格を、その年の３月に「官報」に掲載されます。また、公示地価は公共事業用地の取得価格算定や国土利用計画法に基づく土地取引の規制における土地価格算定等の規準となります。このように公示地価は、直接的には課税を目的とするものではありません。
路線価（ろせんか）とは、毎年７月に国税庁によって公表される、その年の１月１日時点での路線（一般的には道路）に面する宅地１平方メートル当たりの土地評価額のことです。公示地価の８割となっており、相続税や贈与税の課税価格を計算する基準となります。（課税を目的とするものです）
固定資産税評価額とは 市町村等が３年に１回の１月１日を基準日として固定資産税の課税標準額を求めるための評価額を決める基準になるものです。実際の土地利用状況によって価格が大きく変化します。（課税を目的とするものです）
これら土地価格の評価は、結局ところ国税庁・国土交通省・都道府県・市町村がなんらかの目的をもって作成した典型的な縦割り行政の生んだものであることがお解りいただけると思います。
実際の土地取引の際でも、これら公的地価は参考にされますが土地価格はあくまで時価（相場）に従わざるを得ません。土地価格とは需要と供給によって実際に行われた取引事例から決定される時価であることがほとんどなのです。
土地価格は一物三価（いちぶつさんか）とはよく言ったもので、まったく不思議な数値なのです。
テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ
|
| 蜆塚一丁目宅地造成工事（第２期） |
蜆塚一丁目宅地造成の第２期工事は２０１１年（平成２３年）に行いました。
こちらは第１期の計画地が海抜２２ｍ附近であったのに対して、海抜３６ｍと更に眺望がよい宅地となりました。南側の眺望は遠く遠州灘（太平洋）を望み、市街地の夜景が堪能でき、東海道新幹線も見ることが出来ます。この造成地は 「天空の街」 と命名しました。唯一のマイナス点は坂道を登るのがちょっと大変というトコロでしょうか・・・
〝蜆塚一丁目造成地〟は「こちら」 ※Google Mapが開きます。
テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ
|
| １００歳以上が６５,０００人 |
厚生労働省は１３日、全国の１００歳以上の高齢者が昨年より４１２４人増えて、過去最多の６万５６９２人になったと発表した。女性が８７．６％（５万７５２５人）を占めた。４６年連続の増加となる。医療の進歩などが要因で、今後も増加が続くとみられる。
人口１０万人当たりの１００歳以上の人数は全国で５１．６８人。都道府県別では島根が９６．２５人で４年連続最多。高知（８７．９３人）、鳥取（８４．８４人）と続いた。少なかったのは▽埼玉３０．９７人▽愛知３５．０５人▽千葉３８．２７人−−の順。２０１５年の日本人の平均寿命は女性８７．０５歳、男性８０．７９歳だった。 （毎日新聞 2016年9月13日）
う～ん、凄いですねぇ。もう百歳が珍しくない時代になりつつあるのでしょうか。
医療技術が進歩して寿命が延びた結果ということですが、長く生きるということは・・・本人も家族にとってもなかなか大変だと思います。
ワタシの父親が後期高齢者で、約１０年前に高血圧を放置したために動脈硬化が進んで全身状態を悪くしました。少しづつ症状が進み昨年には腎臓機能が低下して透析を行うようになりました。最初は週一回だったものが一年経つと週三回になっています。透析患者は身体障害者と認定され、なんと透析治療費は無料なんです。正直ビックリしました。透析専門病院があるくらいで、これらは国のお金で経営が成り立っているようなものです。ですから送迎無料で至れり尽くせり。患者一人あたり一年で約５００万円という治療費がすべて税金で賄われている・・・って、そうりゃぁ、国のお金が足りなくなる訳です。
介護認定によって多くの介護用品がレンタルで借りることができますが、普通に借りる場合の９割引きなんです。カタログを見るとありとあらゆるモノがあります。こんなものまで？というくらいです。これも９割分は国の税金で補填されているのです。
これからも高齢化が進み医療費が増加するとどうなるか？ １０年先までこのままの仕組みでは成り立たないのではないでしょうか。ちょっと恐ろしくなります。
で、ハナシは変わって９月１４日は女性から別れを切り出す日で〝セプテンバーバレンタイン〟というらしい。紫色の物を身に着け、白いマニキュアを塗り、緑のインクで書いた別れの手紙を直接手渡すという。
あぁ、オソロシヤ・・・ 老後の面倒は寿命が長い女性に看てもらわねば。（笑）
テーマ:最近の出来事。。 - ジャンル:ライフ
|
| 有玉台：宅地造成工事（その１２） |
最後のＨ＝２．８０ Ｌ型擁壁が脱型しました。これから埋め戻し作業を行うと計画全体としての土留め工事は完了です。これから団地内道路と宅地区画の仕切り行程に入ってゆきます。
排水溝の整備は造成工事ではかなり重要なものです。どこぞの市場では地下水が問題になっていますが、土木工事は水対策なくしては完了できません。ですからある意味、地下水との戦いであるともいえます。湧水の位置・量を確認して、それをどう処理（排水）してゆくかが肝なのです。実は今回の工事でも多くの場所に地下水の排水施設を設けてあるのです。
テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ
|
| １９９１ |
広島東洋カープが２５年振りのリーグ優勝だそうでカープファンの皆様おめでとうございます・・・野球には興味がないワタシですが、２５年前の１９９１年（平成３年）がどんな年だったかにはとっても興味があったりします。
で、調べてみると・・・（ネットで簡単に出来ちゃう時代、本当に便利です）
○湾岸戦争の年であり、ソビエト連邦が崩壊した年
あぁ、同じ年だったんだ。前に勤めていた会社の会議で専務取締役が詳しく湾岸戦争の見通しを説明してくれたっけ。すぐに終わると言ってたが、それが本当だったのには驚いた。また、ゴルバチョフが誘拐されたって大騒ぎでした。あっという間にソ連が無くなって、だれ？っていうロシア大統領のエリツィンが登場。戦車に乗ってビルを撃っちゃうシーンが凄かったわ。
○パンアメリカン航空（パンナム）が倒産
幼かった頃、日曜日の朝に 「兼高かおる世界の旅」 っていうテレビ番組があって、そのスポンサーがパンナムだった。飛行機に乗って世界中を廻りたいなどと思った記憶があるなぁ。しかし、今だに国内専門です。
○ホンダが軽自動車ミッドシップカー 「ビート」 を発売
同日にスズキも「カプチーノ」を販売した。カプチーノは軽のくせにＦＲでターボ付きエンジンだった。今では考えられない贅沢な造りのクルマなので、両車とも今だに人気が高い。知り合いが１５年前からビートをこつこつレストアして乗っています。
この年に創業者の本田宗一郎さんが亡くなりました。それからホンダのモノ造りが変わっていったのかもしれません。
○Ｆ１選手権ドライバーズチャンピオン：アイルトン・セナ
もちろん、コンストラクターズ（製造者）チャンピオンはマクラーレン・ホンダ。シャシーがマクラーレン社製でエンジンがホンダ製という意味です。Ｆ１マシンのマクラーレン MP4/6はスポンサーがマールボロだったこともあり白赤のカラー。実はホンダのＦ１カーは昔から日の丸カラーが定番だったから偶然ではないだろう。ちなみに昨年販売された2,195万円もする史上最高額バイク「RC213V‐S」 にもしっかり日の丸があるのだ。
○小田和正の 「ラブ・ストーリーは突然に」 CHAGE&ASKA 「SAY YES」 が大ヒット
音楽が一番記憶を蘇らせるかもしれない。あの頃に関わっていた人達の名前や顔が浮かぶもの。両方ともＴＶドラマの主題歌で、まだまだバブルの余韻が残る時代のいわゆるトレンディードラマの代表格だったような。カラオケ全盛期でよく唄った記憶がある。下手くそだったけど・・・お酒は浴びるくらいに呑んだなぁ。
○米アカデミー賞は「羊たちの沈黙」
「羊たちの沈黙」 が作品賞・監督賞・主演男優賞・主演女優賞・脚色賞の主要５部門を独占。主演女優のジョディー・フォスターは良かった。子供ばかりが出演の映画 「ダウンタウン物語」 での娼婦役 に驚いた記憶がある。アンソニー・ホプキンスはレクター役が大はまりで、その後の２作も同じ役を演じた。また、のちに「タイタニック」で名前をはせるジェームス・キャメロン監督の「ターミネーター２」も公開された。キャメロンは好きな監督のひとりで 「エイリアン２」 がとにかくお気に入りです。
○千代の富士が引退
先日亡くなった 「九重親方」 こと 「千代の富士」 は強かった＆カッコよかった。個人的には歴代最高力士であると思っています。当時は大相撲の全盛期で、相撲チケットがとってもお高いくせに取れないという異常人気でした。まだ 「小錦」 が現役で年間最多勝が 「霧島」 だって。これから若貴の黄金時代が始まる訳ですね。
とまぁ、挙げればキリがないのですが、この辺りにしておきます。記憶を整理できるっていう意味では○○年振りってのも悪くないですねぇ。
テーマ:最近の出来事。。 - ジャンル:ライフ
|
|
