プロフィール

 日本ホームプロダクト株式会社

 日本ホームプロダクト株式会社
静岡県浜松市中区佐鳴台5-23-11
TEL:053-523-7730
FAX:053-523-7118
【宅地建物取引業免許】
静岡県知事(5)第11220号



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L型擁壁のご質問の回答です。
Visitorさんから御質問がりましたので、お答いたします。・・・これはあくまで私達の進め方です。

分譲地(宅地造成)を計画する場合に、まず最初に行う(必ず必要な情報)ものが現況測量です。これは土地の面積を測る作業のものではなく、対象地および隣接地の高さ、道路の勾配、側溝の深さなど詳細なレベル(基準点からの高さ・海抜高)を測定するものです。
この現況高さを基に造成計画を作ります。素案の計画図が出来上がった段階で計画地に隣接地の所有者および居住者に挨拶を兼ねて計画の説明に訪問します。ここで隣接地との境界の現況や利用状態を見させてもらいます。ほとんどの隣地居住者は造成計画がどのようになるかを知りたいですし、どうのような影響が発生するかを心配しています。そこで、あくまで決定した計画ではないと前置きして計画図面を提示して概略を説明します。これは2~3区画の小さな造成計画の場合です。
1000㎡以上の開発行為許可に基づく宅地造成の場合では、まず地元自治会に計画を説明して要望があれば説明会を開催します。説明会では計画の説明を行い質問や要望への回答を行ったうえで、隣接居住者には後日個別に訪問して具体的な要望を聞いてゆきます。
このように造成工事は事業者の一方的な事の進め方で行うことはありません。まず一番重要なことは工事が始まる前に計画を理解し、工事を行うことを近隣住民の方々に納得していただくことです。なぜなら、造成工事には騒音、振動、土埃や工事車両の通行に伴う危険が発生します。これを全て解消することは出来ません。工事はあくまで、近隣の協力をいただいて〝させていただいている〟からです。
工事着手前に近隣対策が上手く出来た現場は8割が完了したと思って良いといわれている位です。それは工事期間中に近隣からの苦情があり工事が中断してしまうと大きな損害が発生しまうからです。たとえば、土埃で洗濯物が干せないと毎日苦情を言われたら工事は簡単に止まります。(やりすぎると威力業務妨害になりますのでご注意下さい。笑) ですから私達は宅地造成によって近隣にメリットが出ること(喜んでもらえること)が何かを第一に考えます。

具体的なご質問の回答ですが・・・
隣接地のフェンスを一時的に外させてもらうことはあります。もちろん後日復旧します。これはフェンスに傷をつけないように、という理由と擁壁の型枠工事(木枠といっている?)を行う為です。隣接地に高さ1mのL型擁壁を造ると実際にはフェンスがその設置目的が無くなる(必要がなくなる)のであれば、いっそのこと基礎ごと撤去してもらうという方法もありだと思います。L型擁壁の工事はその方が作業がやり易いので撤去費用は相手方が負担してくれる筈です。それによって敷地が有効に使えるというメリットがあります。

高さ1mのL型擁壁の設置目的が何か分かりませんのでお答しようがありませんが、宅地が1m高い場所に出来ていれば間違いなく家は建つと思います。土砂防止の単なる土留め壁であれば家は建ちませんね。疑問があるなら納得できるまで質問しましょう。隣接地の協力が得られないと工事はできません。一歩たりとも敷地に立ち入るな、と言われたらお手上げですから。

私達が隣接地に接してL型擁壁を造る場合に注意することは雨水の処理です。L型擁壁は土砂の荷重圧力を常に受けていますが雨水によって、その荷重が増大してしまいます。そこで雨水を逃がす「水抜き穴」が設置されています。これは地面に降った雨のみを出すもので土砂は出ない構造になっています。すなわち、隣接地にL型擁壁から水が流れ出ます。しかし、これは必ずというものではありません。経験上、L型擁壁の下の地盤が浸透性の低い地層(たとえば粘土質)の場合が多いです。この雨水の対策方法は1.隣接地側に側溝をつけさせてもらう。2.L方擁壁の内側に雨水浸透用の管を配置して隣地に流れ出ないようにする。の2種類で対応しています。なお、この水抜き穴は無許可擁壁(高さ2m以下は許可が不要)では配置されていない場合もあります。

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不動産の節税(その1)
・・・つづきです。
ここで不動産にまつわる税金を整理しておきましょう。大きく3種類に分けることができます。
1.不動産を取得した時に賦課されるもの
2.不動産を保有している時に賦課されるもの
3.不動産を売却した時に賦課されるもの

1.は一度だけのもので「不動産取得税」、2.は毎年かかるもので「固定資産税」、「都市計画税」、3.は売却した年の確定申告による「譲渡所得税」です。税額の算定基準になる価格は1.と2.が市町村の固定資産課税台帳に登録されている価格〝固定資産課税基準額〟で、3.は取得金額と売却金額の差額(譲渡所得額・いわゆる譲渡利益)となります。

そして4番目は相続が発生して被相続人(亡くなった方)から不動産を相続する場合で、相続人に賦課される相続税の算定基準になる土地の評価方法には路線価方式と倍率方式があります。
国税庁が作成する路線価図がある地区では路線価(1平方メートルの価格)に面積を掛けた値が土地の評価額となります。路線に接していない土地や路線価図外の土地では〝固定資産税評価額〟に規定の倍率を掛けた値が土地の評価額となります。なお、家屋は固定資産税評価額となります。

ここで、ん?となったアナタは素晴らしい。そうです、固定資産税課税基準額と固定資産税評価額の二種類があり、前者は不動産取得税や固定資産税などの算定に使われ、後者は相続税や不動産登記の「登録免許税」に使われるのです。

課税証明書

それでは具体的に固定資産税課税証明書をみてみましょう。
証明書には土地の所有者の住所・氏名、土地の所在地、地目、面積、評価額、課税基準額、税額が記載されています。この証明書は面積や地目が変わらなければ年度期間(4月1日~3月31日)は評価額等の変更はありません。

課税証明書2

このように評価額と課税標準額は同一ではありません。また、この土地の路線価は67千円ですので相続税の算定基準金額は2千万円余りと評価額の約2倍になってしまいます。しかし、実際にこの土地が相続される時にはその評価になりません。それは路線価での価格算定はあくまで完成している宅地が基準となっていることや、一定の面積までは5割~8割を減額する「小規模宅地等の特例」があったりするからです。

このように不動産の評価は色々な要件によって変化しますが、端的な不動産節税の肝はタワーマンションのように市場価値があるが公的評価額が低いものに目をつける・・・ということです。
 (更につづく)

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タワーマンションの税制見直しへ
≪毎日新聞 10月24日(月)20時27分配信≫

政府・与党は、高層マンション(タワーマンション)の固定資産税について、高層階ほど税金が高くなるよう見直す方針を固めた。高層階ほど販売価格が高いが、固定資産税は階層に関係なく床面積が同じなら同額となっており、不公平との指摘が出ていた。年末にまとめる2017年度税制改正大綱に盛り込み、18年1月からの施行を目指す。

 マンションの〝固定資産税〟は、土地の公示価格や建物の時価などを参考に1棟全体の〝評価額〟を算定したうえで、床面積の割合に応じて各戸の税額を算出している。そのため階層に関係なく床面積が同じなら同じ税額となっている。だが、実際の販売価格は、眺望が良く人気の集まる高層階の方が低層階より高く、「税額が同じなのは不公平」との指摘が出ていた。

 見直しでは、地方税法を改正し、高層階ほど税負担を重くする方針。マンション1棟全体の税額は変えないため、高層階の所有者は増税になる一方、低層階の所有者は減税 になる見通し。〝今後新築される20階建て以上(高さ60メートル以上)のマンション〟を対象とする方向で検討する。菅義偉官房長官は24日の記者会見で「課税適正化の観点から実際の取引価格を踏まえた方法を検討している」と述べた。

 タワーマンションを巡っては、高層階の税額が相対的に低いことに目をつけた富裕層が高層階を購入して〝相続税の節税対策〟とする動きが広がっている。相続税を算出する際に固定資産税の評価額 を使うためだ。

 15年1月の相続税増税以降に増え、国税庁は過度な節税の温床になっていると問題視している。高層階の固定資産税が増税されると、相続税も引き上げられ、節税の抑制につながる可能性もある。
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以前から話題になっていた「タワーマンション節税法」に待ったが掛りました。
理屈はすごく簡単で、同じ専有面積の低層階が6,000万円で最上階では9,000円として、価格の差が3,000万円もあるにも拘わらず、固定資産税は同額で、かつ相続税の課税対象金額も同額となれば節税メリットがない訳がありません。例えば、高齢の富裕者が高層階を購入しておいて、死後に相続人が売却すると税額は低層階と同一ですから、納税後の手取り金額が大幅に増やせるということは誰でも理解できるでしょう。
「それだけ高いものを購入してあるから当たり前じゃん」と思われるのは大間違いで、不動産は性格上、高額になればなるほど公的な評価額も高くなります。この評価額が相続税、固定資産税の算定基準になるので評価が高い不動産を持っていれば、固定資産税も高く、相続時の税金も高くなるのです。
通常、マンションの販売価格は階数ごとに値段が変わります。部屋の前に眺望を遮るものが無ければ、一階ごとに20~50万円値段が上がってゆきます。20階建てなら1階と20階では価格差が400万円~1,000万円できます。60階建てともなれば1,200万円~3,000万円にもなるのです。これは中古の相場でも同じですから、数年内の相続を見越して高層階を取得しておくだけで立派な相続税対策になります。
これに目をつけた方は立派ですが、いよいよ見直しの時期となりました。しかし、この見直しも〝今後新築されるマンションに限る〟です。これまた何か納得できないような・・・

そんなの、お金持ちのマネーゲームで私たち庶民には関係ないワと思っているアナタ。実はこのカラクリ、意外にも身近にあったりします。このオハナシは次回に。(つづく)

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有玉台:宅地造成工事(その17)
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造成工事は・・・ほぼ出来上がってます? 11月完成の予定なんですが。
現在は区画境のフェンスをつけてます。しかし、どうも水道敷設工事の着手時期が組めないようで、しばらくこの状態が続くようです。(汗)・・・まったく。

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田部井淳子さん逝く
世界最高峰エベレストへの登頂に女性として世界で初めて成功した登山家の田部井淳子さんが10月20日に亡くなりました。
田部井さんは女性として初めて世界七大陸最高峰への登頂に成功した人物でもあります。七大陸最高峰とはセブン・サミッツ(Seven Summits)と呼ばれ、地球上にある7つの各大陸で最も標高が高い山のことをいいます。(ちなみにアジア大陸:エベレスト、北アメリカ大陸:デナリ(マッキンリー)、アフリカ大陸:キリマンジェロなど) 
また、新田次郎の山岳小説「銀嶺の人」 の主人公のモデルとなった山岳家で医師の今井通子さんと共に女性クライマーの第1人者として名声を馳せました。
謹んで御冥福をお祈りいたします。

〝そこに山があるからだ。(Because it's there. )〟
英国の登山家ジョージ・マロリーが言った言葉だ。ニューヨークタイムズの記者の「あなたは何故エベレストにのぼるのですか?」という質問への応えでした。日本語の誤訳でこの言葉になりましたが、あまりにも有名なこの言葉の本当の意味は何処にあったのだろうか。その後、マロリーは同行者アーヴァインと共に1924年6月8日にエヴェレストの山頂直下で消息を絶つことになります。携帯したはずのカメラとともに・・・
1970年代後期にエヴェレストに向かった中国登山隊が山頂直下でミイラ化した西洋人らしき遺体を発見しました。しかし、その時には詳細な調査を行わずに下山してしまいました。年代的には1900年初頭の装備を携帯していたことからマロリーではないか?というセンセーションが巻き起こり再び探索を行なうものの、厳しい気象条件と広大な山態のなかで、その遺体は発見される事はありませんでした。
山岳史ではエヴェレストの初登頂は1953年にヒラリーとテンジンによって為された事になっています。それは実にマロリー遭難の29年も後のことでした。マロリーの遺体を発見すべく1999年に調査隊がエヴェレストに向かいました。ここでマロリーの遺体はついに発見されます。しかし、カメラだけは見つかりませんでした。エヴェレスト登頂の証拠は発見されなかったのです。マロリーはエヴェレストに登頂したのか、この疑問は現在でも解きあかされていません。彼はエヴェレストで何を見たのか?そして、最期の瞬間に何を思ったか、「そこに山があるからだ」・・・無限の挑戦に向かう言葉の意味はあまりにも深く重い・・・

人は生きていることを実感できる瞬間を求めて多くの事に挑戦するのかもしれません。マロリーは「そこに山があるからだ」と言いました。自分の挑戦はそこにある・・・っと。生と死の狭間で人は何を感じ、何を思うのか? 人は危険な状態に陥ると、その緊張感から特殊な脳分泌物が生成するといわれ、その瞬間に快感を同時にもたらすようです。すっと手が届く所に死があるとき、生きている歓喜も死の存在も実感できる。だからこそ何気ない日常の生活が有意義なものとなり、限りある時間を大切にできるのかもしれません。

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日本の先っちょ(演歌の岬・その1)
越前岬01
演歌にはなぜか岬が登場する・・・やっぱり情緒的な雰囲気があり、寒々とした景色を連想することが出来るからだろうか。
ということで、今回は「演歌の岬」のパート・ワンは〝越前岬(えちぜんみさき)〟でございます。

福井県敦賀市からR8~R305の日本海(若狭湾)を望むシーサイドラインはとっても気持ちがよく走れるルートです。あんまり景色を堪能しながら走っていると越前岬を通り過ぎてしまいます。というのも岬附近はトンネルになっており、通過後に越前岬水仙ランドに上っていく道路に入らないと灯台と日本海を望むスポットには辿り着けないのです。

画像は2007年に訪れたときのものです。 最果て度:★★☆☆☆

越前岬03
越前岬02

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知らないと損する不動産の話 【その7】
・・・現地見学のポイントのつづきです。

◆クルマの乗入れが出来るか?
道路と宅地の高低差が50cm以上あると駐車場の設置や玄関のアプローチを検討しなければなりません。造成&外構工事にも費用がかかります。逆に道路より宅地が低い場合は排水に問題が発生しますので注意が必要です。

◆道路に側溝があるか?
道路側溝にフタが架かっているかを確認しましょう。しかし・・・フタが無い側溝はかなりあります。 道路が公道(国・市町村道)の場合、フタは道路管理者によって為されるものですが、フタの設置を個人的に要望を出しても、かなり時間がかかったり自治会でないと受付けされなかったりします。ここは自己負担と割り切った方が良いでしょう。
ただし、旧い道路側溝ではフタが架けられないものが多くあります。その場合はグレーチング(金属製のメッシュ網板)を架けることになりますが、こちらは値段が結構高いです。側溝改修は道路管理者が何とかしてくれると思わない方が賢明です。接面道路に側溝が無いときは、雨水排水の放流先がありませんので残念ながらその土地を買うのはヤメておきましょう。

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◆標識や電柱の確認
道路にある電柱や道路標識が住宅建築の際に邪魔にならないかを確認しましょう。道路にある電柱や標識を別の場所に移設する場合は原則有料です。道路に設置されている電柱はその電柱所有者が道路管理者に設置許可をとっていますので、同じ道路上への移設に際しては申請者がその費用を負担しなければなりません。ただし道路にある電柱を宅地内に移設する場合には無料とになるケースが多いです。
道路にある電柱はクルマや人の通行の障害になりますので、電柱所有者(電力会社・NTTなど)としても宅地内に移動させてもらいたいということなのです。逆に既に宅地内にある電柱を道路上へ移動させることは出来ないと思って良いでしょう。また宅地内にある電柱が建築の障害になる場合は同じ宅地内での移設を無償で行ってくれます。電柱移設は近隣への停電が発生する為、要望してから工事まで数ヶ月掛かりますので早めに手続きをしておかなければなりません。電柱所有者は電力会社とNTTのものがありますので電柱にある番号を控えておきましょう。

◆以前の利用状況の確認(更地の場合)
その土地の履歴(歴史)が判れば注意するポイントが絞り込めます。
たとえば以前の利用状況が水田であれば地盤が弱い可能性がありますし、住宅が建っていた場合は解体に伴う廃棄物が地下に存在するかもしれません。また工場の跡地であれば土壌汚染や産業廃棄物の存在を疑う必要もあります。できれば具体的に詳細な以前の土地利用の状態を教えてもらいましょう。

次回は具体的な取引の仕方を、そっとお話します。(つづく)

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有玉台:宅地造成工事(その16)
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道路側溝の敷設がほぼ終わって路盤の整備作業に入っています。大きな工事は終了したので重機も小ぶりなものになっていますね。宅地隅にある四角いものは「浸透井」です。

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日本の先っちょ(静岡県最南端)
御前崎01
今回は、御当地は静岡県最南端〝御前崎(おまえざき)〟でございます。
昨日天気がヨカッタのでふらりと行ってきました。浜松から一時間ということもあり、気軽に行ける「先っちょ」なので意外と行かなかったりします。確かに思い返すと・・・実に5年振りだったかもしれません。(汗)

「静岡県最南端」って伊豆半島の石廊崎(いろうざき)じゃないの~?っと思われる方も多いと思いますが、実はちょっとだけ御前崎の方が南にあるんですね。

御前崎02
御前崎03
折角なので灯台に昇ってみました。入場料は200円ですが景色はそれ以上の価値ありです。正直こんなに素晴らしいとは思いませんでした。近いとは恐ろしい・・・いつでも来れると思っているますからねぇ。

御前崎04

御前崎05

御前崎06
 一時間ほどの滞在でしたが十分リフレッシュできました。 最果て度:★★☆☆☆

御前崎07

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日本の先っちょ(出雲神話の岬)
美保関01
今回は島根半島の東端にある〝地蔵崎〟です。
それって何処よ? とおっしゃる方が多いと思いますが、通称 「美保関(みほのせき)」 といえば判った方が多いのではないでしょうか。

島根半島は島根県の日本海側に突き出た東西に長い半島で中央部に宍道湖があります。その半島の西端が日御碕(ひのみさき)で東端が美保関の地蔵崎という訳です。出雲神話では島根半島は神が造った聖地で東端の美保関は古くは〝大いなる聖なる岬〟を意味する 「御大之御崎(みおのみさき)」 と呼ばれていたらしい・・・です。

地蔵埼はゲゲゲの鬼太郎&カニで有名な境港市から幅約250mの海峡 「境水道(さかいすいどう)」 を渡って東に向かった終点にあります。岬にある美保関灯台は山陰最古の石造り灯台で1898年(明治31年)に建設されました。「世界灯台100選」および「日本の灯台50選」にも選ばれている日本を代表する灯台の一つで、灯台として初めて登録有形文化財に登録されました。

美保関05
岬の先端はゑびす様を祀る 「美保神社」 の飛地境内とされ〝地の御前〟と呼ばれる場所があります。かつて此処に漁師が航海の目的に地蔵像を建てたことが 「地蔵崎」 の由来らしい。また、沖合い4kmには〝沖の御前〟があり、こちらは 「ゑびす様」 が鯛釣りをしていたとされる伝説の名所があるということです・・・ビールのラベルで見る 「ゑびす像」 は確かに鯛を抱えているが、ここで釣ったものだったとは。(謎)
6月のある頃、「地の御前」の鳥居の真ん中から日の出を観ることができるということなので、ご興味がある方は是非。

美保関04

美保関02
下の画像が 「境水道」 で、2011年に訪れた時のものです。 最果て度:★★★☆☆

美保関06

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知らないと損する不動産の話 【その6】
さて、現地見学のポイントです。
現地に行く前に、持ってゆく資料の確認をしておきましょう。不動産屋さんで貰った「売り図」には案内図(地図)が付いていると思います。その他には公図(こうず)と測量図があればベストです。公図とは公式な土地の地図ですが、これには法務局ものと市役所ものとの2種類があります。法務局ものが正式な公図となります。公図には土地のカタチと地番が記載されているだけですので土地の位置と地番の整合を確認する事に使います。
現地に行く前には、必ず不動産屋さんに見学に行くことを伝えて下さい。案内してくれる場合もありますが、ひとりでゆっくり見たいと思うのであればその旨も伝えると良いでしょう。土地の所有者が御近所に知られたくない等の事情がある場合もありますので、見学にいく場合は〝了解をもらう〟のがマナーです。現地見学で気に入っても一度見ただけではよく分かりませんので、曜日や時間を換えて何度も立ち寄ってみることをお勧めします。

♪上を向いて歩こおぅおぅぅ~♪ 道路では下を見ながら歩くと、ひょっとしたらお金を拾うかもしれませんが現地では注意して上を見てみましょう。意外に多いのが隣地の樹木の枝などが伸びているケース。その土地を買ってから直接お願いするのも辛いので、これは事前に不動産屋さんに伝えて切っておいてもらいましょう。勝手に切ってしまうとトラブルに発展する場合もままありますので要注意です。また、電線等が土地の上空をまたいでることがあります。これは住宅の建設にも支障をきたしますし、電線の撤去は時間がかかりますので発見したら早めに手続きを行わなくてはなりません。

越境物
次に境界杭の確認と、それに伴う工作物(境界塀やフェンス等)の位置を確かめておきましょう。境界で注意しなければならないのは境界上にある構造物の取扱いです。例えばブロック+フェンスがある場合に、これがどちらの土地に入っていて誰の所有物かを確認しておきましょう。もし境界の真上(中心)にあるとしたら、これは隣接土地との共有物になり、フェンスの補修や再築造の費用についての取り決めが必要になります。 (つづく)

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ひと坪
〝土地1坪〟って何平方メートルか御存知でしょうか?
覚え易いのが3.3平方メートル=1坪
それじゃぁ、150平方メートルは何坪?

正解の計算方法は150×0.3025=45.375坪です。
・・・この〝×0.3025 〟ってなに?

尺貫法では1坪は〝6尺×6尺〟と定められています。
1尺は10/33m(0.30303・・・)ですから、6尺は60/33m(1.818181・・・) 
計算式は(60/33)×(60/33)=約3.305785平方メートル。
            3600/1089=3.305785・・・

1坪は約3.305785平方メートルですが割りきれませんので、
1平方メートル当たりで計算し直すと、1089/3600=0.3025坪となる訳です。
こちらはきっちり割り切れています。
ですから割り切れない、平方メートル÷3.305785として坪数計算はしないのです。

ところが建物の坪数を計算する場合、×0.3025を使いません。
ここで登場するのが〝 ÷3.3124 〟です。これは何故でしょう?

尺貫法では1坪は6尺×6尺と定められているのは前述の通りですが、建物の1坪は〝畳2帖〟の広さともされています。尺貫法で作る住宅では3尺=910cm(0.91m)、6尺=1,820cm(1.82m)が基準となっています。
ですから、建物の設計は910cmグリッド(尺モジュール)で行う場合が多いのです。
多くの住宅用建材(木材、合板、外壁)や住器(キッチン、ユニットバス等)はこのグリッドに納まるような規格サイズになっています。ちなみに6尺を1間(いっけん)と呼びます。8畳間は2間×2間で4坪という訳です。

・・・もう、お判りですよね。
この3.3124とは、1.82m×1.82m=3.3124平方メートルから来ている訳です。
よって住宅の場合の坪数の求め方は〝 建物面積平方メートル÷3.3124 〟なのです。
もっとも、設計する基準が坪(910cm)モジュールで行っている訳ですから、平方メートルに換算することがナンセンスといえばそれまでですが、建築確認申請や登記簿などは全てメートル表記と定められています。

近年の傾向ではマンションなどがメートル規格のため〝×0.3025〟の坪換算が主流になっており、それに合わせて一般住宅も右に倣えとなっているようです。ちょっとだけ大きく面積表示ができるというメリット?もありますし。
もっとも首都圏では坪表記などは過去の遺物になっている・・・のかもしれませんね。

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有玉台:宅地造成工事(その15)
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造成工事は終盤に入ってきました。護岸の管理道はキレイに仕上がりました。
区画ごとの見切り工事が進んで住宅地としての雰囲気が出てきましたね。販売開始はいつか、というお問合わせも沢山頂いております。間もなくインフラ敷設工事が始まって、最後は道路舗装でフィニッシュという感じでしょうか。工期は11月末までの予定です。

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~あなたの家が危ない
昨日のNHKスペシャル 「あなたの家が危ない ~熊本地震からの警告~」、を観て・・・

今回の熊本地震では観測史上初めて震度7を2回記録し、震度3~5規模の地震が続発したことにより建物の倒壊が相次ぎましたが、震源地近くの益城町では最新の耐震基準でつくられた住宅は319棟あり、そのうち19棟が倒壊・大破しました。

現行の耐震基準は1981年の改正建築基準法(新耐震)が基本です。これは数十年に一度程度発生する震度5程度の地震に対して構造躯体に損傷を生じず、数百年に一度程度発生する震度6強~7程度の地震に対しては倒壊・崩壊しない程度 の耐震性能を備えることが求められているものです。更に2000年の改正では直下型の阪神淡路大震災による木造家屋の倒壊を受けて、木造住宅の基礎構造・構造躯体や接合部の基準が見直されました。

番組では、これらの最新の耐震基準を満たしているにも拘わらず、倒壊しないはずだった建物がなぜ倒れたのか、を取り上げていました。主な原因のひとつは建物の間取りにあること。一階に大きなリビングをつくったり、開放感を高めるために1階の窓を大きくしたした、バランスの悪いプランが耐震性を低下させ倒壊を招いたと結論付けました。

住宅は一生に一度の買い物です。昨今のライフスタイルの多様化・個性化や他人との差別化などにより住宅の間取り、外観は大きく変化しています。見栄えが良い外観や解放感がある間取りは建物の強度を弱くしているのは事実です。しかし、それは耐震基準を満たしている限り違法ではありません。それでも倒壊が起こってしまったら、その責任は誰が負うのでしょうか? 
実際に住宅会社(ビルダー・設計事務所)が顧客の要望を満たせないプランを提案して受注が出来なかったという話はよくあります。この壁は邪魔だから取ってほしい、ここには大きな窓が欲しい、ここは吹き抜けで・・・など多くの希望がありますが、それらを全て実現できるプランは100%出来ません。確固たる信念を持っている会社は安全を優先させたプランを提案するからです。満足できないプランを提案された顧客は自分の言うことを聞いてくれる別の会社を選びます。そうして建った住宅は大地震が起こったときにどうなるか・・・

国土交通省は熊本地震では倒壊した最新の耐震基準の住宅は数が少ないとして耐震基準を見直さない方針を明らかにしました。ということは即ち、現行の耐震基準には問題が無く、建物が倒壊する、しないは顧客や設計者・施工者側の当事者責任であるということを意味しています。現実に〝耐震基準を満たしていても耐震性が低い建物〟が存在し、それは基準に示された規模での一度の地震には耐えうるが、複合的な外的要因の発生や繰り返し同規模の地震では倒壊を免れることはできないもの、と理解すべきなのでしょう。

では、今回のような地震に対して安全な住宅をどうしたら造ることができるか? 
まずは現行の耐震基準に沿った設計や耐震工法、耐震装置などでは完全な耐震性能を具備できないことを認識し、国の耐震基準よりも二割以上引き上げた構造設計にする(既に静岡県では国の耐震基準の1.2倍が標準となっています)、一階に大断面の空間を造らない、大きな開口部(窓)は避ける、屋根は軽くする、不整形の建物にしない等を基本に設計者と打合せを行って、建物の外観や間取りにも無理がないバランスの良い設計にすることが最善の策であると思います。家こそは住民の命を守ることが最優先の機能でなければなりません。

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日本の先っちょ(四国最南端)
足摺岬01

北へ向かったと思ったら、今回は四国の最南端、〝足摺岬(あしずりみさき)〟でございます。
こちらには大学の4年間、松山に居たこともあり幾度となく訪れておりました。松山から約250km、日帰り往復500kmの旅は高速道路が無かった当時としては過酷なものでした。(爆) 
岬附近は断崖絶壁でとっても危険です。しかし、ある目的で訪れる方もいらっしゃるようでして・・・「一寸待て」という看板が沢山立っています。

足摺岬03
気候は亜熱帯でツバキの群生が有名ですが、2月に訪れた時には、なんと大雪に遭遇してしまい帰路で立ち往生、身動きがとれなくなったトコロで見知らぬ方のワンボックスにバイクを載せてもらって事無きを得た記憶があります。 
画像は2003年5月に訪れたときのものです。 最果て度:★★★★★

足摺岬02

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