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 日本ホームプロダクト株式会社

 日本ホームプロダクト株式会社
静岡県浜松市中区佐鳴台5-23-11
TEL:053-523-7730
FAX:053-523-7118
【宅地建物取引業免許】
静岡県知事(5)第11220号



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三方原土地開発役員が逮捕
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3月27日未明、浜松市北区のマンションで一人暮らしの女子大学生の部屋に侵入したとして、警察は、マンションを管理する不動産会社の役員の男を逮捕しました。
 住居侵入の疑いで逮捕されたのは、浜松市北区の不動産会社三方原土地開発の役員で、「ハウスドゥ!浜松北店」の店長(32)です。警察によりますと店長は27日午前4時頃、浜松市北区のマンションで一人暮らしの女子大学生(21)の部屋に侵入した疑いが持たれています。店長は、調べに対し容疑を認めているということです。女子大学生は事件当時、家に鍵をかけて寝ていましたが、気付いたら店長が部屋の中にいて、マンションの防犯カメラから店長が浮上したということです。女子大学生は店長と面識はないと話していて、警察は店長がマンションの管理会社の立場を利用して合鍵を使って侵入した可能性もあるとみて調べています。<SBSnews6>

まったく、こういう輩は許せない。
これではいつまで経っても不動産業が誤解されてしまう・・・浜松では過去に似たような事件がありました。被害者家族は嫌でも思い出すことになってしまいます。
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Stone street
体外衝撃波砕石術(ESWL)を行ってから10日が経っても石が出てこない・・・さらに背中も痛い、という症状もあって最初の検診日でレントゲンを撮ってみると、痛いわけです・・・砕いた石が詰まっておりました。
これを医学用語で〝stone street (石の道)〟というらしい。そのまんまじゃないか~!という突っ込みは抜きにして、再びESWLを行うことになりました。この医療費はその石に対してのものなので同じ石への施術なら何度やっても二回目以降は無料ということなんです。もっとも初回で結構な金額を支払いましたので、やればやるほどに元がとれるじゃん、と思うのは貧乏症の性でしょうか。(汗)

さて、この尿管結石ですが、前兆となる症状はまったくありませんでした。名前こそ何となく知っていたものの、尿管結石は3大激痛(すい臓炎、胆のう結石)といわれるほどの激しい痛みに突然襲われる病気ということすら知らず、まさか自分が・・・という感じです。結石によって尿管が詰まって腎臓が炎症を起して激痛が発生する仕組みですが、ESWLによって尿管の詰りは改善されて激痛はなくなるものの、腎臓附近の背中に鈍痛が残っていました。これは結石が膀胱に落ちるまで続くようです。
ともあれ、石を落とすために縄跳び、ジョギングはOKということなので佐鳴湖ランを再開できる~! というのがウレシイ。

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最近テレビが占領されている話題ですが、そもそもの事の本質から外れて現金をもらった、渡していない、と摩訶不思議なことになっています。どちらかが嘘をついている訳で・・・まぁ、どっちでも良いことなんですがね。もっとも軽いウソは日常的にあふれていますから、いちいち気にとめることは少ないですが、ワタシは過去に普通に嘘をつけれる人に出会ったことが二回あります。

一人は多くの男性からアプローチをかけられる女性で、友人間でその女性に関する会話でそれぞれに住所・家族構成やら言っていることがまったく違っていたということから発覚しました。もちろん、それぞれが友人であることを知っていてのことなので驚きました。

二人目は年齢が10歳上の取引先の会社の社長でした。会話のなかで言っていることの辻褄が実際と合わないことが多くありましたが、話を盛る(大げさにいう)ことはよくあることなので仕事に差し障りがなければと聞き流していましたが、ワタシの部下にまであることないことを話しだして、結局自分の信奉者に仕立てて会社を辞めさせてしまいました。

結論として、その人達はたぶん精神的な病気なんだろうと思っています。いずれ確実にバレる嘘をつき続けることはワタシには出来ません。子供の頃にウソをついて、そのウソを誤魔化すためにまたウソをつく、という繰り返しに疲れ果て、ウソをつかないことがどんなに心の平穏が得られるかを知ってから、ウソをつくのはやめました。

仕事上での嘘はトラブルに直結しますし、法的な問題が発生しますので決してあってはいけません。ある取引で事の始まりは良いことばかり言って、ことが進んで終わりのころに問題が発覚するという、ほとんど詐欺まがいの仕事をよしとする人がいました。都合の悪いことを黙っていたこと、隠していたことは嘘をついていることにならないと思っているみたいです。これらは告知義務違反になるのです。仕事では〝悪い情報ほどまず先に〟が鉄則だと思っています。

生きていれば多くの人と交わらなければいけません。そこでは色々なことが起こります。ワタシの信条は〝騙すより騙されよ〟で決して嘘をつく側にならないと決めています。・・・もっとも決して騙されない、のも信条ですが。(爆)

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虹に願いを・・・(When You Wish upon a Rainbow)
昨日の虹は素晴らしかったですね。久しぶりにしっかりした虹を見た気がします。
・・・早く痛みが治まりますように・・・

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掛川桜
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折角の好天なのでちょっと花見に掛川へ。
掛川城前の川沿いに植えられている桜が満開という。この桜は2014年に「掛川桜」として新品種認定されたもので、河津桜に似た濃いピンクの花をつけています。昨日は散り始めでした・・・今日の雨で終わりかもしれませんね。

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12.2mm
17日の未明に痛みで目が覚めました。
下痢に似た腹痛ですが、どうも痛み具合が違います。トイレに入って・・・オシッコは少々で。
時間の経過とともにi痛みは背中に移ってきました。さすがにこれはヤバい・・・我慢できる限界に近い痛さです。
なんとなく病名は察しましたが、まずは病院へ行こう。総合病院へ電話をしてみる。やっぱり答えは予想したとおり、かかりつけ医院に行って下さい、と。救急車を呼べば事なきを得るのだが、ギリギリでそれは選択肢にはなく、早朝だがやむなく昵懇の医師に電話をしてみる。その総合病院の医師だから手を煩わせたくはなかったが背に腹は代えられぬ・・・
すぐに救急に来いと、神様のような御言葉。しかし、その時にはもう動けない状態でした。

血液検査、尿検査、エコー、CT、レントゲンと一連の検査で半日。
痛み止めは点滴でやって一時間で切れ、二度目は筋肉注射でした。これは効きました。
原因は、なんとびっくりの長さ12.2mm、幅7.5mmmの腎臓結石(尿管結石)です。
大き過ぎて自然排出は難しいので体外衝撃波結石破砕術(ESWL)で結石を砕いてもらうことにしました。これには約1時間半ほどの時間を要して家に帰ったら夕方でした。
まぁ、一日で済んだと思えば良しとすべきですが、もう2日経っても砕けたであろう石が出てきません。下腹部に違和感はあるし背中にはまだ鈍痛があるし。う~ん、これからどうなるんでしょう・・・・(涙)

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彼岸
父親を葬送ってから4ヶ月、明日から彼岸入りです。
葬儀後の手続きはいろいろとありました。届出、申請事項などは専門書があったり、葬儀社が案内してくれたりしますので触れませんが、経験してみて注意したい点がいくつかありました。

世帯主の父親が被相続人で扶養同居家族が母親のみの場合、相続人であっても子供が年金・保険等の手続きを行うことができません。配偶者(母親)でしか行えないことが多くあり、戸籍謄本の取得申請も本人がいたほうが手続きがスムーズに行えます。
よって市役所で各種の手続きを行うときは、かならず配偶者本人を伴っていくことが大事です。また、各窓口では本人確認をしますので運転免許証・パスポートなどの顔写真入りの証明が無いときは二種類の証明するものが必要になります。(保険証・年金手帳など)

次は金融機関での各種引落とし・振込みの件です。例えば電気・水道・ガス・電話などの自動引落しから振込入金など口座名義人の死亡によって、これらが停止となることがあります。というのは金融機関によって対応がまちまちで、ある金融機関では新聞による訃報の掲載等で死亡事実を知った日から口座が凍結されて引落し・振込み・出金・入金ができなくなりました。他の金融機関では、相続人が口座名義人の死亡届を提出したときからの口座凍結で、生前手続きされていた引落し・振込み入金は継続できるようになっていました。
電気・水道・ガス等の使用者の変更と支払方法の変更は葬儀が終わったら早めに手続きを行う必要があります。忘れていて止められたなんでシャレになりませんから。また、土地建物を所有しているときは固定資産税の支払がありますので、これも変更しなければなりません。自動車税も同様です。これら不動産・動産の名義変更は遺産分割協議書を作成しないと行えませんので、専門家(弁護士・税理士・行政書士・司法書士など)に相談した方がよいでしょう。 ・・・と、4ヶ月を経過してもまだまだ片付きません。

静岡市の実家近くの神社に行ってみました。小学生の頃に遊んだ場所はまったくと言っていいほど変わっていませんでした。石鳥居は昭和10年に建てられたものらしい・・・もう80年かぁ。

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残念な結果
約半年前に相談を受けた現場です。
現地調査の結果、斜度40度、高低差は14mの立派な急傾斜地です。この上には150坪ほどの広さの平らな土地があります。この急傾斜地の反対側の道路から立入れるので普通に住宅を建てることができるのですが、この急傾斜地(崖)の規制を受けることになります。
ボーリング調査を実施しての地盤確認、浜松市・静岡県の数多くの部署との協議を行ってきましたが、今月末に土砂災害(特別)警戒区域に指定されることが決定したので事業化を断念しました。土地の取得(契約)をしている訳ではありませんでしたが、土地所有者さまに半年間におよぶ調査結果を説明して理解をいただきました。掛った費用はいただきませんでした。
最近は〝土地神話〟は崩れて土地の価値が絶対的では無い傾向にあります。持っているコスト、維持するコストが掛るので、お金を生まない土地の売却が増えてゆくかもしれません。

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津波災害警戒区域
東日本大震災から6年が経過しました。震災によって亡なった方々のご冥福と被災された皆様の心の傷が癒えること祈念いたします。

震災の津波による甚大な被害をうけて2011年12月14日に「津波防災地域づくり法」が施行されました。静岡県では平成25年6月に公表された静岡県第4次地震被害想定での津波浸水地域を津波災害警戒区域(イエローゾーン)と津波災害特別警戒区域(オレンジゾーン)に分けて都道府県知事が指定します。

○津波災害警戒区域
津波が発生した場合に、住民等の生命・身体に危害が生じるおそれがある区域で、津波による人的災害を防止するために警戒避難体制を整備し、いざというときに津波から「逃げる」ことができるよう、県知事が指定する区域。想定浸水深1センチ以上の区域。
○津波災害特別警戒区域
津波が発生した場合に、建築物が損壊・浸水し、住民等の生命・身体に著しい危害が生じるおそれがある区域で、一定の建築物の建築や開発行為に対して規制をかけ、住民等が建築物の中にいても津波を「避ける」ことができるよう、指定する区域。津波災害特別警戒区域には、一定の社会福祉施設、学校及び医療施設の建築並びにそのための開発行為が規制の対象となり、県知事が指定する「オレンジゾーン」と、オレンジゾーンの中に地域の選択として、住宅等の建築並びのそのための開発行為を市町条例により規制の対象に追加する「レッドゾーン」があり、建物倒壊の可能性が高まる基準水位2メートル以上の区域が基本となる。

しかしながら、施行から5年以上が経過してもこの指定が進んでおらず、一部の市町では「指定を目指さない」ともあります。市町が指定をためらうのは指定による地価下落や人口流出、企業撤退などといった風評被害への懸念が根強く、地域の合意形成に困難さが予想されることが大きいとあります。確かに浜松市でも震災後に沿岸部の土地価格が暴落し、多くの住民が内陸部へ転居するという現象がおこり、この傾向は現在でも続いています。

先日の土砂災害警戒区域や急傾斜地崩落危険区域の指定と同様に、そこに住むことによって生命の危険があるのは理解できるが、資産の目減り・・・売りたくても売れない・・・転居したくても出来ない、という現実もあります。〝災害は忘れた頃にやってくる〟まずは行政に頼らずに「自分の身は自分で守る」ことを第一に考えて、その時に備えることが大切であると思います。

津波警戒区域

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急傾斜地(その4)
・・・続きです。今回は土砂災害警戒区域に指定についてです。

2014年8月20日に広島市で起きた土砂災害によって多くの人命が失われたことから、同年11月12日に土砂災害防止法が改正されました。
広島市の土砂災害では被害を受けた地域の多くが土砂災害防止法に基づく調査が行われていたにもかかわらず、「土砂災害警戒区域」に指定されず、災害の危険性が高いことが住民に十分伝わっていなかったと指摘されました。このため、改正土砂災害防止法では、都道府県が「土砂災害警戒区域」に指定するための基礎的な調査が終わり次第、危険性が高い地域を公表し、調査が進んでいない場合は国土交通省が都道府県に対して改善を求めることとなりました。

従来では 「土砂災害警戒区域」 を指定する場合、まず住民説明会を行い、土地建物所有者の理解を得たうえで地域の指定と公表を行なうという手順であったために、指定の反対等によって結果的に調査結果の公表が遅れる、または指定が行えないという事態が起こっていました。

改正前の法律は生命と財産の保全という基本理念でしたが、まずは生命の安全を最優先するという方向に変わったということです。 「土砂災害警戒区域」に指定されることによって個人財産の目減りという事態を起こすことになり、指定反対があっても人の生命には代えられないということでしょう。

改正された土砂災害防止法では都道府県に対して現地調査の結果公表を義務付けるとしました。これは土砂災害警戒区域の指定前の段階で住民に危険性を認識してもらい早めの避難行動につなげることが目的です。さらに気象庁と都道府県が連名で出す土砂災害警戒情報について、都道府県は市町村への通知と一般への周知を義務付けるとしました。警戒情報を基準として市町村が迅速に避難勧告を出せる仕組みにしたということです。

手続きの流れ

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和合大正坂:宅地造成工事
今月下旬から工事が始まる予定の現場です。
古い石積み壁と借家が6軒建っていましたが、すべて解体撤去すると・・・さっぱりしましたねぇ。
今回は7宅地の造成で工期は約5ケ月程でしょうか。これが完成する頃には季節は秋でっす。

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和合3期:宅地造成工事(おわり)
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階段の幅員は150cmと広くとってあります。区画の条件にもよりますが最低120cmで計画するようにしています。階段手摺りと転落防止のフェンスは高低差が2m以上ある場合に必ず設置します。これらは宅地造成の許可基準にありませんが、事業者の考え方が反映される部分なのでこだわっています。

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こちらの区画も日当たりと見晴らしは良いですね。正面に見える階段にも通り抜けができるように門扉をつける予定です。

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     例によって恒例の before & After です。(笑)
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瑕疵担保責任
巷で騒がれている東と西での問題。東は市場用地の土壌汚染で西は学校用地の地下埋設物ですね。本流の大きな問題は置いときまして、今回の2件に共通しているキーワードが「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」です。

瑕疵担保責任とは、判りやすく言えば商品(製品)の欠陥についての保証責任を表します。瑕疵(かし)とは商品の傷や不具合・欠陥のことで、取引時(購入時)には見つけられなかった瑕疵を「隠れた瑕疵」といいます。
この「隠れた瑕疵」は買主が取引上において一般的に要求される程度の通常の注意を払っても知り得ないものを指し、買主には善意・無過失であることが求められます。瑕疵は取引通念からみて通常であれば同種の物が有するべき品質・性能を欠いており欠陥が存在することをいいます。不動産の取引では、買った土地の地中から産業廃棄物が出てきたとか、隣家の上下水道管が埋設されていたとかが「隠れた瑕疵」にあたります。
瑕疵により契約の目的が達せられない時は契約解除や損害賠償請求が行われることが通常です。民法では買主が事実を知った時から1年以内に行わなければならないと定められていますが、契約の目的物等によって期限が異なります。

で、今回のケースですが、市場用地の土壌汚染について売主のガス会社が東京都に売却する際に瑕疵担保責任を免除する(土壌汚染を解消するための費用は請求しない、若しくは地盤改良工事を要求しない)という特約の合意をしたという。これって通常の取引では考えられませんねぇ・・・ただし、官有地を民間に譲り渡すときは瑕疵担保責任を負わないということは普通にあります。もちろん、負わない理由は瑕疵が無いであろう状態にしてから売主に受け渡すからで、売った後は知らぬ存ぜぬという為ではありません。ですから、もう一方の問題のように学校用地の地下に大量の埋設物がある状態で民間に譲渡することは珍しいですし、値引きをするから瑕疵担保責任を負わないという手続きは、後々に起こるであろう問題を考えると民間でも怖くて出来ません。このような事を〝官〟がやってしまうと〝民〟に正しく指導ができなくなってしまうのでは?っと思ったりしますが・・・

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吊り橋!
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旬な時期をずらして行ってきました、大吊り橋。入場料の千円が安いのか高いのかは別として、まだまだ結構な人出でした。高所な苦手なワタシは積極的な参加ではありませんでしたが、下を見ないで黙々と渡る・・・が、かなり揺れるので気持ち的にはヨロシクありませんでした。渡った先には何も無いので、また戻るという訳で・・・もう一回行くかと訊かれれば、もう行かない。(爆)

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急傾斜地(その3)
・・・つづきです。今回は急傾斜地と崖に関連する法律の整理です。

急傾斜地では「急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律(急傾斜地法)」と「土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律(土砂災害防止法)」が適用されます。急傾斜地法は急傾斜地の崩落防止について具体的な対策工事を行うのに対し、土砂災害防止法では土砂災害全般の被害を防ぐために避難情報の発令や避難体制の整備などソフト対策に重きをおいています。
それぞれに区域の指定をおこない、急傾斜地法では「急傾斜地崩落危険区域」、土砂災害防止法では「土砂災害(特別)警戒区域」と呼ばれます。同じ急傾斜地の認定基準に基づくものなので、この指定区域は重複することになりますが、まったく同じ範囲という訳ではありません。また、急傾斜地崩落危険区域と土砂災特別害警戒区域(通称:レッドゾーン)では建築物の制限等が発生しますが、土砂災害警戒区域(イエローゾーン)では特別な制限はありません。
土砂災害(特別)害警戒区域の区分ではイエローゾーンが「崩落した土砂等によって被害を受ける恐れがある区域」、レッドゾーンが「崩落した土砂等によって住宅等の建物が倒壊し、住んでいる人の生命や身体に大きな危害が生ずるおそれのある区域」とされています。
これらの区域指定は①現地調査→②公表→③住民等説明会→④指定という流れになっており、イエローゾーンでは居住者(借家・アパートを含む)に、レッドゾーンでは土地建物所有者と居住者に通知され、避難所等が記載されたハザードマップが配布されます。
ハナシが難しいので今回はここまで。・・・急傾斜地の話は更に続きます。

土砂災害警戒区域図

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