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 日本ホームプロダクト株式会社

 日本ホームプロダクト株式会社
静岡県浜松市中区佐鳴台5-23-11
TEL:053-523-7730
FAX:053-523-7118
【宅地建物取引業免許】
静岡県知事(5)第11220号



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地下車庫
地下車庫

宅地の中に組み込まれている「地下車庫」です。正確にいうと〝地下〟ではありません。確かに住宅が建っている地盤面よりは下にあるので、住宅からみれば地下なのですが、この道路面からは上になるのです。この宅地は裏側にも道路があるので玄関もそちら側にあります。分かりやすく言うと宅地の両面に道路があって片方が2mほど低い形状なのです。ですからこの住宅は実は3階建で、不動産登記もそのようになっています。
で、今回の相談は家を建て替えたいので、この「地下車庫」をどうにかしたい・・・というハナシ。
しかし、ことは簡単ではありません。この車庫をツブすのは隣家が接近しているので事実上不可能です。それではこの車庫を生かして上の住宅だけ建て替えたらどうでしょ、って普通に考えますが現在の建築基準法では、この車庫まで含めた安全基準を満たさなければならないので、これも不可能なのです。
・・・ということで、これをどうやっけるか唸りながら頑張ってみます。
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テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ


台風の爪痕(奈良)
奈良崩落

テレビのニュースで映し出された光景に目が釘付けになりました。
こちらは先日の台風21号による降雨によって土留め壁が崩落した現場の画像です。
建物の下に細長い柱のように見えるのは基礎の鋼管杭(パイル)でしょうか。
土がごっそり崩れ落ちても家がなんとか踏みとどまっているのは、この杭のおかげです。もっとも杭を打って住宅を建てていることは即ち、土留め壁が許可を受けたものでなかった為か、地盤が弱かった為なのかのどちらかでしょう。
ここで画像の土を見てみると、礫がほとんど見あたらなく、土質は真砂土(まさど)のように見受けられます。真砂土は花崗岩が風化してできた土砂で粒子が荒く、もろく崩れやすい性質をもっています。今回の崩落は土留め壁下部の真砂土が降雨によって流れ出てしまい、土留め壁がすべるように崩れたのではないかと思います。
今更ながらですが、造成工事ではこのようなことが起こらないように想定外を排除した計画をたてなければいけません。

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台風の爪痕(その後)
佐鳴湖03

一日経つと水は引きましたが、附近の住宅地では湖の水が逆流して道路が冠水したみたいです。

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台風の爪痕
佐鳴湖02
台風21号の進路は浜松にまっしぐら、と覚悟していましたが直撃は免れました。ヤレヤレ
風雨ともに激しかったものの、大きな被害は無さそうなので一安心です。
と、ワタシのホームグラウンドの佐鳴湖はけっこう大変なことになっていました。
上は湖の東側にある木道です。水面がギリギリの状態でした。たぶん少し前には浸かってしまっていたのだと思います。下は湖の西側の遊歩道です。こちらは跡形も無く沈んでいました。この時点でも水位は1m近く上がっていたと思います。

佐鳴湖01

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新手の詐欺に御用心
P1160657.jpg

昨日、お客様から「瓦が浮いてると言われたが・・・」と電話をいただきました。
詳しい内容はこうです。20代の若いお兄さんが突然訪ねてきて、
「お宅の瓦が浮いています。通りかかったうちの社長が折角気が付いたから言ってきてあげて」
さらに、「自分でも直せるから梯子で登るといいですよ。でも何なら3,000円で直しましょうか」
「何処が浮いていますか?」と聞くと「ケラバの上から3番目の瓦です」、と。
〝ケラバ〟とは切妻(きりづま)屋根の端部のことをいいます。
で、ワタシは近くに居たので早速お伺いして現地で確認してみました。なんともなってないですねぇ。
そもそも瓦は金具で留まってるし。ズレようがない。
これは多分、新手の瓦工事詐欺じゃないの? と取引先の工事業者に問合わせをしてみると、やっぱりでした。瓦がズレてると言って屋根に登り自分で壊してから、勝手に直して工事費を高額請求するという手法らしいです。最近多いとのことでした。
この詐欺は若いイケメンのお兄さんグループらしく、その客さま宅には再び別のお兄さんが訪ねてきて「どうですか?」と言ってきたということでした。この時にはさすがに怪しいと思ったと言っていました。営業トークが上手く、ちゃんと名前も名乗り、携帯電話番号も伝えるらしいので、その手の訪問には御注意下さい。

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手数料
先日、知り合いの方と御会いしたときに住宅ローンの話になりました。
住宅ローンの借り換えで借りていた銀行に一括返済をするときの手数料が結構高い・・・というハナシでした。実はワタシも9月に住宅ローンの一括返済をしたばかり。もっとも残債の金額が130万円くらいだったのですので威張れたものではないのですが・・・
その方は一括返済1,200万円の手数料が6万円ほど掛かったらしく、ワタシの方は数千円でしたので残債金額によって違うのかと思いきや、聞くと住宅ローンの種類(変動金利、固定金利)や一括返済のタイミングによって手数料が違うようです。
変動金利の住宅ローンは一定期間返済額は変わらないが元金と利息の内訳が半年ごとに見直されるというもの。こちらの場合は手数料が安いらしい。こちらがワタシのケースでした。一方、3年間や5年間固定金利タイプの住宅ローンの場合はその固定金利の適用期間満了時以外で一括返済をすると手数料が高くなるらしい、です。これがその方のケースです。
まぁ、それは高くても数万円の話で、借り換えの金利見直しで帳消し以上の得になるので納得できるみたいです。ところが、ある銀行の一括返済の手数料が30万円も掛かったというハナシを聞いてびっくり。まさか~、っと思ったら例の4%金利の銀行だったので、ある意味変な納得をしてしまいました・・・くれぐれも怪文書はお断りします。(爆)

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懲りない人々
仕事柄、土地の登記簿を見る機会が多くあります。
ここでいう〝登記簿〟とは正確には「登記簿謄本の写し」と呼ばれ、法務局で誰でも取得することができます。そう、土地の所有者だけではなく〝誰でも〟です。登記簿には土地の所在、面積、所有者(住所・氏名)、抵当権などが記載され、現在や過去に誰が所有していたか、どこの銀行から金利も含めて幾ら借り入れていたかも分かってしまうものです。そこにはまったくプライバシーなど存在しない恐ろしいモノです。

先日、来年に開発する土地の隣接地の所有者を調べていましたトコロ、手が止まりました。
この隣接地の調査は対象地の測量をする際、所有者に現地に於いて境界杭を確認してもらう(杭が無い場合は新しく杭を入れる)為に連絡をとるのに必要なものです。ですから土地の測量の際には必ず廻りの土地の所有者を調べます。
今回はある隣接地の所有者が愛媛県の方でした。・・・んんっ? 愛媛県の方が取得した一年前には埼玉県の方が持っていました。そして、その一年前が浜松の地元の方・・・この方は所有期間が数十年と長かったです。
登記簿で読み解くと、もともとの所有者が3年前に埼玉の方に売却をしたのです。それからたった一年後に愛媛県の方が購入しているのです。そして抵当権は埼玉の方と較べて愛媛県の方の借り入れ金額が2,000万円も増えている! これがどういう意味かといえば、埼玉の方はたった一年で2,000万円儲けた、ということでしょう。この土地には旧いRC造マンションが建っていますので、不動産投資物件ということなのでしょうが・・・どう見ても抵当権の金額に見合う価値はありません。たぶん半値にも満たないと思います。もちろん、投資は自己責任ですから誰にも咎められることは無いでしょうけど。
しかし、問題は抵当権者にありました。抵当権者とはお金を貸して土地を抵当にとった者です。いわゆるお金を貸す資格を持っている会社ですね。普通に思いつくのは銀行になります。今回のような土地取引では、このようなお金の貸し方をするのは一般の銀行ではなかなか出来ないことだと思うのですが、なんと埼玉の方にも愛媛の方にも同じ銀行の抵当権が設定されていました。所有者がこんなに離れているにもかかわらず、です。つまり、同じ銀行の顧客リスト間での売買と思われます。そして金利はなんと4%! 両方とも同じ条件でした。世の中マイナス金利の昨今で、お金が余っているからっていくらなんでも・・・・全国展開の都銀なら分からないでもないですが、静岡県の地方銀行がこんなことをしちゃってイイのかなぁ。ちょっとヤバイんじゃないのかなぁ・・・危険な匂いがするなぁ。

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鞠子(まりこ)の名物
丁子屋01
静岡市では知らない人は、たぶん居ないであろう・・・丸子の丁子屋(ちょうじや)です。
約8年振りに行ってみました。先回はお昼時に行ったら観光バスが何台もあって一時間近くも待ったので、今回は夜の部です。さすがに空いてました。食べに来ている人たちは地元の方だったと思います。

此処、丸子は宇津ノ谷(うつのや)峠の麓にあって東海道五十三次の二十番目の宿場です。府中(静岡)宿から安倍川を越えて峠を上る手前にあります。歌川広重の鞠子(丸子)宿の浮世絵に描かれている茶屋が〝とろろ汁〟で有名な丁子屋なのです。宇津ノ谷峠で採れた山芋(自然薯)を白味噌汁で溶いたもので、麦ご飯にかけて頂きます。素朴な味で美味しいですねぇ。こちらにお出かけの際には是非どうぞ。

丁子屋02

鞠子宿

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地面師(つづき)
地面師が狙いをつける土地には一定の要件があるようです。それは・・・
1.適切な管理がされていない(荒れている)土地。
2.市街中心部にあり価格が高い(希少性がある)土地。
3.相続等の理由で土地所有者が遠方に居住している。
4.土地に抵当権が設定されていない。

この中でもっとも重要なものが「4.抵当権が設定されていない」でしょう。
抵当権が設定されていない、すなわち借り入れが無い場合のほとんどが取得原因が相続した土地(3.とも重複する)であると考えられます。抵当権が設定されていなければ、目が厳しい金融機関の関門をスルーできるのが大きなポイントです。
今回のように不動産のプロが詐欺の被害に遭うのは取引金額が大きい物件(土地)を扱う為です。捕まるリスクの高い不動産詐欺を小額取引で行っても詐欺集団(地面師)には旨味がありません。どうせやるなら・・・数十億円の一攫千金を狙うのでしょう。
そうは言っても、数千万円での詐欺がない訳ではありませんから用心するに越した事はありません。では、どのように対策を講じたら良いのでしょうか。

1.購入する土地の所有者と売買契約締結の前に登記簿に記載された住所(自宅)で面談する。
2.土地所有者から免許証やパスポートの実物を見せてもらって確認をする。 
3.購入する土地の附近で開業している不動産仲介業者に依頼して地歴を調べてもらう。
・・・などがあります。地元の不動産業者は地区の地主と面識があり、アパートや貸し駐車場の管理を通して土地の履歴にも精通しています。ですから、その地区に詳しくない遠方の不動産業者から持ち込まれた物件の場合は最初から用心して掛かるという訳です。
また、売買契約の前に手土産を持って地主に挨拶に行くというのはよくある話ですし、その場で本人確認をさせてもらっても何の問題もありません。自己紹介も併せて行えば尚良いと思われます。
権利書の有無は取引にまったく問題はありません。権利書が紛失したケースは度々ありますし、権利書は再発行できないので止むを得ないのです。重要なのは売主が真の所有者なのか、否かだけなのです。
地面師に遭遇する機会はほとんど無いと思いますが、遭ってしまった時には相応の被害が発生します。振り込め詐欺と同様に相手は徹底して騙す手口で謀ります。結局は相場よりも格安な取引や時間を短く急がせる取引、複雑な権利関係の物件(訳あり物件)の話には最初から関わらないことが一番の防止策だと思います。 (おわり)

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地面師
今年8月に大手ハウスメーカーが土地取引で詐欺に遭い63億円を騙し取られたと報道がありました。バブル時代に暗躍した〝地面師〟が20年を経て再び動きだしたというのです。

〝地面師〟とは「他人の土地を自分のもののように偽って第三者に売り渡す詐欺師」をいいます。今回のケースでは土地所有者の身分証明書(パスポート)と印鑑証明書を偽造したうえで、土地所有者本人と偽った人物とその代理人として弁護士、土地の斡旋を行ったブローカーなどの人物が登場しています。まさに振り込め詐欺と同じようなメンバー構成ですね。

通常、土地取引とは土地の売買契約を締結する時に手附金を支払い、期日を決めて土地代金に支払いと引換えに土地の所有権を移転するという流れです。土地の所有権移転は〝登記(とうき)〟という手続きによって、その土地の所在する管轄法務局に申請を行います。この所有権移転登記に必要な物が1.土地の権利書(現在は登記識別情報) 2.所有者の印鑑証明書 3.印鑑登録の印(実印) 4.本人確認書類(身分証明書:免許証・パスポートなど)です。なお、この時には土地所有者、購入者、不動産仲介者、司法書士が立会います。

土地の取引で時々あるのが「権利書の紛失」です。土地の権利書が無くてもその権利は法務局に登記されているので司法書士が本人確認を行うことによって所有権移転登記が出来てしまいます。以前の仕組みでは「保証書制度」という手続きによって2人以上の所有者本人の証明が必要でしたが、平成17年3月に廃止され「資格者代理人による本人確認制度」が導入されました。ここでいう資格者が弁護士や司法書士などです。

ですから、1.権利書を紛失と言う 2.所有者の身分証明書を偽造 3.印鑑証明書を偽造、をすれば善意の司法書士でも騙すことができてしまう、かもしれません。地面師グループが偽の司法書士まで手配することも考えられますが、一般的な取引では司法書士は買主が手配するので、司法書士ごと騙すのが常套手段なのでしょうね。そして、買主が偽の土地所有者(地面師)に土地代金を支払って取引が終わり散会した後、司法書士が法務局へ登記申請をするが受理されなかった時点で、初めて騙されたと気付く・・・という訳です。そう、土地代金の支払いと登記申請には若干のタイムラグがあるのです。それは代金の支払いは銀行で行う場合がほとんどだからです。
ー---地面師の話はまだまだ続く。

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和合大正坂:宅地造成工事(おわり)
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恒例のビフォアー&アフターです。同じアングルを探すのがなかなか手間ですが、これをやるのが楽しみなのでハズセマセン。見比べると間違い探しみたいで面白いですねぇ。
さて、造成工事以外で大きく変わったモノが3つありますので探してみて下さい。(笑)

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一の宮巡り(外編-御穂神社)
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今回訪れたのは世界文化遺産「富士山」の構成資産のひとつで、「三保の松原」に含まれている「御穂神社」(みほじんじゃ)です。
三保の松原にある「羽衣の松」から御穂神社まで「神の道」と呼ばれる松並木が続いています。この並木道は「羽衣の松」を依代(よりしろ:神が憑依する物)として、降臨した神が御穂神社に至るための道とされています。
折角なので御朱印をば、と社務所にお伺いしましたが神職がご不在でございました。残念・・・

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静岡の名物 (その2)
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個人的に静岡のお土産として是非食べていただきたいのが「追分羊かん」です。
あまり知られておりませんが歴史は300年と古く、しかしメジャーになっていないのは、商売が御上手ではないのか、はたまた地道に羊かんを作り続けている為なのかは分かりません。製法は蒸し羊羹で筍の皮の風味がして甘すぎず、しっかりした硬さがあります。
旧東海道沿いにあるのが本店です。JR駅や東名高速サービスエリアにも時々見かけますが、ワタシは本店まで出かけて買うようにしています。

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和合大正坂:宅地造成工事(その24)
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浜松市の検査には無事合格しました。これで宅地としての認可が得られたので建物の建築ができることになりました。現在は上水道を宅地に引き込む工事を行っています。前面道路が片側交互通行になって御迷惑をおかけしております。
で、残りの宿題が終わりました。(爆)

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伊吹山
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涼しくなったので、ちょっと遠くに行ってみました。
今回の旅の目的地は滋賀県の伊吹山です。此処には15年ほど前に一度行ったきり。それも駐車場までだったので今回はプチ登山で山頂を目指すことにしました。
天気予報では「晴天」だったのに、西に向かうにつれて、どよょ~ん、と雲が出てきました。、名神高速の米原インターから伊吹山ドライブウェイで山頂駐車場へ。う~ん、往復通行料がクルマ3,090円、二輪が2,160円とビミョーなお値段・・・
終点の山頂駐車場にバイクを置いて、山頂に登るルートは40分コースと20分コースがあるらしい。40分はなだらかに登るルートで20分は階段の直登ルートですと。選んだのは勿論20分の直登ルートです。(爆)

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伊吹山山頂
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伊吹山山頂には山小屋がいくつもあって充実しています。山麓から登ってくる方もいらっしゃるようで結構賑わっていました。天気はイマイチでしたが、眼下に長浜や彦根、琵琶湖の景色が堪能できました。

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