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 日本ホームプロダクト株式会社

 日本ホームプロダクト株式会社
静岡県浜松市中区佐鳴台5-23-11
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【宅地建物取引業免許】
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宅地造成の話
和合町分譲地
さて、今回は宅地造成についてのお話しです。
宅地造成には小さな(5区画程度)のものから大きな(100区画程度)のものまでありますが、これらがどのように行なわれるかを、市街化区域内の土地のケースで簡単にご説明します。
まず、宅地を造成するには行政許可が必要になります。この許可の基準は宅地造成をする土地の面積によって、いくつかの種類に別けられます。

ひとつは計画地の面積が1,000平方メートル(約300坪)未満の場合のものです。
宅地数では5区画程度で、〝建築基準法〟に基づく道路位置指定許可を申請して宅地造成を行います。宅地は幅員4m以上の道路に2m以上接していないと建物が建てられませんので、その計画地内に新たな道路を築造して、この条件を満たそうというものです。
新設道路(位置指定道路という)の幅員は4m以上ですが、その道路の総延長によって規定が定められており、幅員を5mもしくは6mにする場合もあります。浜松市では位置指定道路に接する宅地はその面積が120平方メートル(約36坪)以上と定められています。(※都市計画法で定められた用途地域によって最低面積が変わります)
用地測量や関係部署の諸手続きを済ませ、道路と宅地を含めた全体計画図を作り許可申請を行ないます。許可後に造成工事に着手して、上下水道や都市ガス、排水を含めた工事が完了すると行政による完了検査を受け、検査合格後に道路の新設認定を受けて初めて建築申請ができるようになります。尚、この位置指定道路の権利形態は〝私道(わたくしどう)〟となります。

もうひとつは計画地の面積が1,000平方メートル以上の場合です。
同じように道路を新設して宅地を造成する訳ですが、こちらは〝都市計画法〟に基づく開発行為許可が必要となります。浜松市では土地面積1,000平方メートル以上3,000平方メートル未満の場合は幅員4m以上の道路(浜松市道)に接していることが条件となります。(※3,000平方メートル以上の土地では接する道路幅員が6m以上)
また、新設道路の幅員は原則5m以上となり、宅地の最低面積は150平方メートル(第1種低層住専地域は180平方メートル)以上等と詳細な規定があります。尚、このときに築造された道路は〝公道(浜松市道)〝となります。
この開発行為による宅地造成は申請までに多くの行政所轄課との協議を行なわなければなりません。これらの手続きは非常に煩雑で時間がかかるもので、此処が道路位置指定による宅地造成と大きく異なる部分です。開発行為許可を受けて出来上がった宅地は〝優良宅地〟として認定されるものなので譲渡取得税の特例があります。造成完了後に行政により検査を受けて合格すると一宅地ごとに〝適合証明書〟が発行されて建築申請ができるようになります。
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テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ


コメント

造成工事の仕上がり自体に変わりはないけれど、許可申請によって、一方は優良(税金のおまけも付いて!?‥笑)で、他方は‥。
[2016/07/13 01:45] URL | #- [ 編集 ]


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