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 日本ホームプロダクト株式会社

 日本ホームプロダクト株式会社
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【宅地建物取引業免許】
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宅地造成規制法と静岡県がけ条例 (まとめ-1)
宅地造成を行う上で、避けて通れないものが「がけ」への対応です。
平坦な土地の造成では発生しませんが、高低差がある土地では必ずといっていい程、がけ(崖)が生じることになります。
がけ(崖)がある土地に住宅を建設する際には注意が必要です。法的には静岡県がけ条例と宅地造成規制法の制限を受けることになります。
「がけ」の定義を浜松市では「地表面が30度を超える斜面部分」とし、「造成」とは「高さ50cmを超える盛土 高さ1mを超える切土」と定めています。尚、「がけ」の高さ(高低差)の定義は明記されておりません。

<静岡県がけ条例> 静岡県建築基準条例第10条
がけの高さ(がけの下端を通る30度の勾配の斜線を超える部分について、がけの下端からその最高郎までの高さをいう。以下同じ。)が2メートルを超えるがけの下端からの水平距離ががけの高さの2倍以内の位置に建築物を建築する場合は、がけの形状若しくは土質又は建築物の位置、規模若しくは構造に応じて安全な擁壁を設けなければならない。

これらを簡単にまとめると、がけの高低差が2m超ある場合、がけの始点から30度を超える部分とがけの高さの2倍以内の範囲では無制限で住宅を建設できないということです。ただし、がけの上段の場合は住宅の特殊基礎(パイル)等を30度以内に設ければ建築はできます。(土砂が崩壊しても住宅までは倒壊しないという理屈から)また、許可を受けた擁壁を築造すれば、この制限はありません。既存の旧い擁壁の場合は、この擁壁が無許可(工作物の建築確認もしくは宅地造成許可、開発行為許可等)であることが多くありますので確認が必要です。(下図参照)
がけ条例概略図

次に宅地造成規制法ですが、浜松市では宅地造成規制区域が指定されています。

<宅地造成等規制区域内において許可が必要な造成工事>
(1)切土をした部分が高さ2mを超えるガケとなる場合
(2)盛土をした部分が高さ1mを超えるガケとなる場合
(3)切土・盛土を同時に行う場合、切土盛土をした部分が高さ2mを超えるガケとなる場合
(4)造成(※)をする部分の面積500平方メートルを超える場合
※ 造成とは…高さ50cmを超える盛土、高さ1mを超える切土

宅地造成許可を受けた擁壁を築造後に工事完了検査を受けて、検査済証を発行してもらうと、住宅の建築確認を申請できることになります。(宅地造成規制区域外では静岡県がけ条例が適用されますので、擁壁の設置は工作物の建築確認申請が必要です)
擁壁工事は費用がかかりますが、がけの崩壊があると人命にかかわる事ですから、くれぐれも慎重に対応する必要があります。

磐田西貝塚造成前
磐田西貝塚造成後
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テーマ:家を建てる - ジャンル:ライフ


コメント

長文をお読みいただきまして、ありがとうございました。
なかなか専門的なことなので理解するのは、ちょいと大変だと思います。

しかし、これらの件で困ってらっしゃる方が多いようで「静岡県がけ条例」で検索すると、当サイトが本家本元に次いで2番目にヒットするんです。

造成工事費はもちろん土地価格に転嫁させていただいております。簡単にいうと土地のリノベーションみたいな仕事なんです。
[2016/06/09 12:55] URL | 日本ホームプロ #zgGBejYU [ 編集 ]


こんばんは。
知恵袋、見ました(読めっ)、はい、ゆっくり3回(30度だ、始点だ、下端だ‥と手指を動かしながら)読みました。

擁壁工事の費用は、販売価格に乗っかってくるわけですか?
[2016/06/08 22:22] URL | 6540 #- [ 編集 ]


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