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 日本ホームプロダクト株式会社

 日本ホームプロダクト株式会社
静岡県浜松市中区佐鳴台5-23-11
TEL:053-523-7730
FAX:053-523-7118
【宅地建物取引業免許】
静岡県知事(5)第11220号



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知らないと損する不動産の話 【その2】
今回は不動産取引きの仕組みについて知っておきましょう。
不動産とは①土地、②建売り住宅(分譲マンション)、③中古住宅(マンション含む) などをいいます。
これから建てる注文住宅などは建築工事なので不動産とはいいません。(完成すると不動産となります)契約の形態が不動産は売買契約であるのに対し、建築工事は請負契約となります。ここは大事なので整理しておきましょう。

不動産売買は宅地建物取引業法の適用を受け、宅地建物取引業免許(宅建免許)が必要になります。対して建築工事は建設業許可が必要となりますが、軽微な工事には必要ありません。軽微な工事とは 「工事一件の請負代金の額が500万円未満の工事、建築一式工事にあっては1,500万円未満又は延べ面積が150㎡未満の木造住宅の工事」 をいいます。これらの工事が軽微なのォ?という話は別として、この辺りを詳しく話すとトンデモナク沢山になりますので別の機会にお話します。余談ですがリフォーム工事等で問題が発生するのは、この許可基準に起因しているとも考えられます。 <閑話休題>

話を不動産取引きに戻しましょう。不動産屋さんとは宅地建物取引業免許を持っている業者(宅建業者)です。株式会社等の法人や個人の経営であったりします。先回お話したように土地や建物を売りたい人(売主)と買主の取引きを成立させる仕事をします。利害関係がある当事者(売主は高く売りたい、買主は安く買いたい)間の取引き条件の調整をしたり、不動産の調査や紛争の仲裁なども行ってくれます。取引き成立の報酬として取引価格の約3%を上限として売主と買主双方から受取ることができます。例えば2,000万円の土地であれば66万円(3%+6万円)が上限手数料ということになります。売主は1,934万円(2,000万円−66万円)、買主は2,066万円(2,000万円+66万円)という取引き勘定で、宅建業者は合計132万円の報酬という訳です。
不動産のうち土地代金は消費税は掛かりません。また中古住宅などで一般の個人が売主の場合(仲介取引)も非課税ですが、最近多いリノベーション物件(リフォーム済み)のような宅建業者が売主の場合は建物代金にのみ課税されます。同様に仲介手数料も課税対象です。

次に不動産取引きの形態を理解しておきましょう。
形態には3種類があります。なお、「媒介」という言葉は「仲介」と同じ意味だと理解して下さい。

1. 専属専任媒介(せんぞくせんにんばいかい)
・依頼者は仲介を依頼した業者が見つけた相手方としか契約できません。
・自分で取引相手を見つけても契約することが出来ません。
・他の宅建業者へ重ねて媒介依頼は出来ません。
・媒介契約期間は3ヶ月以内で、媒介契約を結んだ翌日か5日以内に指定流通機構に物件を登録、1週間に1回以上の文書による活動報告も義務づけられます。

2. 専任媒介(せんにんばいかい)
・仲介を依頼できる業者が1社に限られます。
・自己発見による取引(契約)は可能です。
・媒介契約期間は3ヶ月以内で、媒介契約を結んだ翌日から7日以内に指定流通機構に登録、2週間に1回以上の割合で活動状況について文書で報告するなど、積極的に取引相手を見つける努力をするように義務づけられています。

3. 一般媒介(いっぱんばいかい)
・複数の業者に重ねて仲介を依頼できます。
・自分で発見した相手と取引(契約)することも可能です。
・依頼者にとっては有利な条件で取引できる機会が増えるメリットがありますが、業者側から見ると他の業者に先を越されるおそれがあり営業活動で熱意に欠けるデメリットがあります。媒介契約期間は3ヶ月以内です。

これらは主に売主側での取引き形態と思って良いでしょう。つまり土地を売りたい地主が誰(どの宅建業者)にどのような条件(媒介契約)で依頼をしているかによって地主と宅建業者との信頼関係を知ることが出来るということでもあります。
専属専任媒介が地主と宅建業者との関係がもっとも深く、一般媒介では関係がうすく複数依頼の宅建業者のうちの一人と考えて良いでしょう。土地の情報があったら宅建業者に媒介契約の種類を訊ねてみると良いと思います。価格交渉の難易度など取引条件に直接影響しますので、ここは重要なポイントです。
不動産取引きの仕組みが分かったところで、次回は宅建業者との付き合い方についてお話します。(つづく)
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テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ


コメント

媒介契約での報酬限度額は形態にかかわらず全て同じです。
上限が決められているだけなので、これを超えなければ任意で報酬額を決められます。売主からはゼロというのもアリです。
[2016/09/29 09:27] URL | MR.宅造 #SzVzNX6k [ 編集 ]


媒介‥取引形態によって、報酬が変わってきますか。
[2016/09/28 23:39] URL | #- [ 編集 ]


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