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 日本ホームプロダクト株式会社

 日本ホームプロダクト株式会社
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【宅地建物取引業免許】
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L型擁壁のご質問の回答です。
Visitorさんから御質問がりましたので、お答いたします。・・・これはあくまで私達の進め方です。

分譲地(宅地造成)を計画する場合に、まず最初に行う(必ず必要な情報)ものが現況測量です。これは土地の面積を測る作業のものではなく、対象地および隣接地の高さ、道路の勾配、側溝の深さなど詳細なレベル(基準点からの高さ・海抜高)を測定するものです。
この現況高さを基に造成計画を作ります。素案の計画図が出来上がった段階で計画地に隣接地の所有者および居住者に挨拶を兼ねて計画の説明に訪問します。ここで隣接地との境界の現況や利用状態を見させてもらいます。ほとんどの隣地居住者は造成計画がどのようになるかを知りたいですし、どうのような影響が発生するかを心配しています。そこで、あくまで決定した計画ではないと前置きして計画図面を提示して概略を説明します。これは2~3区画の小さな造成計画の場合です。
1000㎡以上の開発行為許可に基づく宅地造成の場合では、まず地元自治会に計画を説明して要望があれば説明会を開催します。説明会では計画の説明を行い質問や要望への回答を行ったうえで、隣接居住者には後日個別に訪問して具体的な要望を聞いてゆきます。
このように造成工事は事業者の一方的な事の進め方で行うことはありません。まず一番重要なことは工事が始まる前に計画を理解し、工事を行うことを近隣住民の方々に納得していただくことです。なぜなら、造成工事には騒音、振動、土埃や工事車両の通行に伴う危険が発生します。これを全て解消することは出来ません。工事はあくまで、近隣の協力をいただいて〝させていただいている〟からです。
工事着手前に近隣対策が上手く出来た現場は8割が完了したと思って良いといわれている位です。それは工事期間中に近隣からの苦情があり工事が中断してしまうと大きな損害が発生しまうからです。たとえば、土埃で洗濯物が干せないと毎日苦情を言われたら工事は簡単に止まります。(やりすぎると威力業務妨害になりますのでご注意下さい。笑) ですから私達は宅地造成によって近隣にメリットが出ること(喜んでもらえること)が何かを第一に考えます。

具体的なご質問の回答ですが・・・
隣接地のフェンスを一時的に外させてもらうことはあります。もちろん後日復旧します。これはフェンスに傷をつけないように、という理由と擁壁の型枠工事(木枠といっている?)を行う為です。隣接地に高さ1mのL型擁壁を造ると実際にはフェンスがその設置目的が無くなる(必要がなくなる)のであれば、いっそのこと基礎ごと撤去してもらうという方法もありだと思います。L型擁壁の工事はその方が作業がやり易いので撤去費用は相手方が負担してくれる筈です。それによって敷地が有効に使えるというメリットがあります。

高さ1mのL型擁壁の設置目的が何か分かりませんのでお答しようがありませんが、宅地が1m高い場所に出来ていれば間違いなく家は建つと思います。土砂防止の単なる土留め壁であれば家は建ちませんね。疑問があるなら納得できるまで質問しましょう。隣接地の協力が得られないと工事はできません。一歩たりとも敷地に立ち入るな、と言われたらお手上げですから。

私達が隣接地に接してL型擁壁を造る場合に注意することは雨水の処理です。L型擁壁は土砂の荷重圧力を常に受けていますが雨水によって、その荷重が増大してしまいます。そこで雨水を逃がす「水抜き穴」が設置されています。これは地面に降った雨のみを出すもので土砂は出ない構造になっています。すなわち、隣接地にL型擁壁から水が流れ出ます。しかし、これは必ずというものではありません。経験上、L型擁壁の下の地盤が浸透性の低い地層(たとえば粘土質)の場合が多いです。この雨水の対策方法は1.隣接地側に側溝をつけさせてもらう。2.L方擁壁の内側に雨水浸透用の管を配置して隣地に流れ出ないようにする。の2種類で対応しています。なお、この水抜き穴は無許可擁壁(高さ2m以下は許可が不要)では配置されていない場合もあります。

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テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ


コメント

ご丁寧に記事にまでしていただき、ありがとうございます。7棟のミニ開発らしいのですが、道路からなだらかに地面が下がっていて、道路側に合わせる為に擁壁を立てているようです。かなり土を盛っているので、やはり少し高い位置に立ちそうな感じです。フェンスを撤去してもらうという手もあったとは知りませんでした。雨水のための側溝は付けていないようですが、我が家より高い位置に建つとしたらどうなるのか心配なので、営業の方に聞いてみます。少しモヤモヤが晴れました。ありがとうございました!
[2016/11/02 10:41] URL | suda #- [ 編集 ]


マンションの建設の場合もそうですが、反対を示される方はいらっしゃいます。
私達の仕事は比較的ご理解を頂けるので助かっています。
大した工事では無いからいいだろう・・・という一方的な思い込みが誤解を生みますので、説明は丁寧にすることを心がけています。
・・・それでもお叱りは皆無ではありません。
[2016/11/01 09:27] URL | MR.宅造 #SzVzNX6k [ 編集 ]


ご相談の方は何となく返事をして、既に工事は進んでいるのでしょうか。営業さんに、家族など複数で再度説明を聞いて、モヤモヤが晴れるといいですね。
8割‥近隣の理解を得ることは大変な作業ですね。実際の工事は当に“仕上げ”(残り2割)でしょうか。(笑)
[2016/10/31 21:22] URL | #- [ 編集 ]


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